세종 아파트 공시가격 1년새 '31%' 폭락, 중위가격 '2억7100만원'

올해 공동주택 공시가격이 2005년 제도 도입 이후 최대 하락폭을 보이며 크게 떨어졌다. 올해 보유세 부담은 3년 전인 2020년 수준보다 완화될 전망이다. 올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정하면 1가구 1주택자가 내야 할 세금은 약 20% 이상 줄어들 것으로 보인다./사진=뉴시스

10년간 상승 곡선을 그리던 공시가격이 하락 전환했다. 정부는 올해 공시가격이 지난해보다 18%가량 떨어졌다고 공시했다. 이 같이 급격한 변동률을 보인 건 공시가격 산정 제도 도입 이래 최초다.

이에 따라 부동산 보유자가 내야 하는 보유세(재산세·종합부동산세)와 건강보험료, 국민주택채권매입액 등도 크게 낮아질 전망이다. 지난 2년간 공시가격 상승으로 수혜 대상에서 탈락한 국민이 기초생활보장, 국가장학금, 근로장려금 등의 혜택을 받을 확률도 커졌다.

22일 국토교통부는 '부동산 가격공시에 관한 법률'(부동산공시법) 제18조에 따라 '2023년 공동주택 공시가격(안)'에 대해 소유자 등을 대상으로 이날부터 오는 4월11일까지 열람과 의견청취를 진행한다고 전했다.

올해 공시가격은 지난해 대비 전국 평균 18.61% 하락했다. 이는 2005년 공공주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락폭으로, 2014년부터 이어져오던 공시가격 상승세가 10년 만에 하락세로 전환된 것이다.

역대 공시가격이 두 차례 하락했던 2009년(-4.6%)과 2013년(-4.1%)에 비해서도 약 14%포인트 더 떨어진 수치다. 모든 시·도의 공시가격이 하락 전환한 가운데 세종(-30.68%) 인천(-24.04%) 경기(-22.25%) 대구(-22.06%) 순으로 낙폭이 컸다. 전년도 변동률과 비교하면 지난해 공시가격 상승률이 컸던 인천(29.32%→-24.04%) 경기(23.17%→-22.25%)의 하락이 가팔랐다.

올해 공시가격 중위가격은 1억6900만원으로 지난해(1억9200만원)보다 2300만원 떨어졌다. 지역별로 서울(3억6400만원) 세종(2억7100만원) 경기(2억2100만원) 순이었다.

보유세 부담 크게 줄어… 부동산 부양할까

올해 보유세 부담은 지난해 종부세 세제개편과 올해 공동주택 공시가격 하락, 재산세 공정시장가액비율 인하 등의 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망된다. 종부세의 경우 지난해 기본공제금액이 6억원에서 9억원(1세대 1주택자 11억원→12억원)으로 상향됐다. 조정대상지역 2주택과 과세표준 12억원 이하 3주택 이상에 대한 중과가 폐지됐다. 세율은 2주택 이하 보유자 0.6~3.0%에서 0.5~2.7%로, 1.2~6.0%를 내야 했던 3주택 이하 보유자는 0.5~5.0%로 각각 인하됐다.

올해 공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정하면 보유세 부담은 대비 2020년분보다 줄어들 것으로 예상된다. 개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정된다. 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표를 앞두고 있다.

공시가격 9억원 이하 주택 한 채만 보유한 세대는 재산세율 0.05%포인트를 경감해주는 신규 특례세율 적용 세대가 늘어날 전망이다. 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만가구 증가한 1443만가구(공동주택의 97.1%)로 나타났기 때문이다. 지난해 특례세율 적용 세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세 혜택은 커질 전망이다.

건보료는 줄고 복지 혜택·국가장학금은 늘어난다

/사진제공=국토교통부

공시가격 조정으로 지역가입자의 건강보험료 부담도 완화된다. 건보료는 소득·재산(세대 합산)에 따른 등급별 점수에 점수당 금액(208.4원/점, 2023년 기준)을 곱해서 산정한다.

지난해 12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 지역가입자의 건보료는 세대당 전년 동월 대비 월평균 3839원 줄어들 것으로 보인다. 지역가입자 평균납부액이 3.9% 감소하는 셈이다. 예컨대 올해 12월 공시가격이 2억8600만원인 공동주택에 거주하는 지역가입자는 전년 동기 대비 1만5023원 줄어든 8만442원의 보험료만 내면 된다.

매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 감소한다. 전년도 국민주택채권 발행금액인 11조3000억원에 공시가격 하락률(18.61%)을 적용하면 한 해 동안 1000억원가량 줄어들 전망이다.

국민주택채권이란 건축허가, 부동산 등기 등 각종 인·허가, 등기·등록 등을 신청하는 사람을 대상으로 발행된다. 부동산 시가표준액(공시가격)의 일정 비율로 매입 금액이 정해진다. 공시가격별로 ▲5000만~1억원 1.4%~1.9% ▲1억~1억6000만원 1.6%~2.1% ▲1억6000만~2억6000만원 1.8%~2.3% ▲2억6000만~6억원 2.1%~2.6% ▲6억원 이상 2.6%~3.1%다.

서울 소재 지난해 7억원이던 공동주택 공시가격이 올해 5억7900만원으로 낮아지면 채권매입액은 2170만원에서 1505만원으로 665만원 줄어든다. 이를 할인(3월13일 기준 12.7% 적용)해 매도할 경우 실제 국민부담금은 85만원 감소하게 된다.

공시가격 하락으로 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망이다. 기초생활보장제도에서는 가구별 소득인정액(소득평가액+재산의 소득환산액)이 기준 중위소득의 일정 비율 이하일 경우 수급자로 선정한다. 올해 기준 ▲생계급여 30% ▲의료급여 40% ▲주거급여 47% ▲교육급여 50% 등이다.

기초생활보장급여 신청가구 또는 기존 수급가구가 소유한 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생해 소득, 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정되거나 기존 수급가구의 급여액이 늘어날 수 있다. 생계급여액은 중위소득의 30%에서 소득인정액을 제외한 값이 되므로 공시가격 하락으로 소득인정액이 줄면 급여액이 증가한다.

학생·학부모의 소득·재산 등에 따라 대학등록금을 차등 지원하는 국가장학금Ⅰ 유형의 수혜 대상도 확대될 방침이다. 국가장학금Ⅰ 유형은 근로소득 등 소득과 일반재산, 금융재산 등을 월소득으로 환산한 금액이 중위소득 200% 이하인 가구에 연 350만원부터 등록금 전액을 지원하는 제도다.

공동주택을 보유하고 월 소득환산액이 중위소득 200% 이상으로 올해 국가장학금을 받지 못한 가구 일부는 이번에 공시가격이 하락함에 따라 내년 국가장학금 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대된다. 내년(2023년 귀속) 근로장려금, 자녀장려금 수급대상 가구는 올해(2022년 귀속)보다 약 32만가구 늘어날 것으로 보인다. ▲단독 2200만원 ▲홑벌이 3200만원 ▲맞벌이 3800만원 등 가구유형별 총소득기준금액을 충족한 가구 재산가액에 지역별 공시가격 증감률 등을 반영해 추정한다.

올해 공시가격이 복지혜택에 적용되는 시점은 제도별로 상이하다. 올해 말부터 내년 상반기에 적용될 예정이다. 2023년 공동주택 공시가격(안)은 다음달 11일까지 소유자 등의 의견을 제출받아 반영 여부를 검토하고 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월28일 결정·공시된다.

전문가 "공시가격 하락 긍정적… 집값 상승 영향 작을 듯"

전문가들은 이번 공시가격 하락을 긍정적으로 평가했다. 그동안 공시가격 상승으로 보유세가 늘어 시장 안정효과가 크지 않았다는 점에서 국민의 세부담을 경감했다는 점에 의의를 둬야 한다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택시장의 문제를 강력한 규제가 아닌 수요에 맞는 공급을 통해 풀겠다는 접근법이 적용된 점의 의미가 크다"며 "다만 이번의 공시가격 하락은 정책 효과보다 미 연방준비제도의 금리 인상 등 대외요인에 의한 국내 부동산 가격의 변동이 더 큰 영향을 끼쳤으므로 일시적 하락에 그치기 보단 공시가격 현실화에 대한 장기적인 검토가 필요한 시점"이라고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "공시가격 하락으로 재산세와 종부세 등 주택 보유비용이 감소하면서 부동산 시장 연착륙에 도움이 될 것"이라며 "고금리에 하락 기대심리가 여전해 공시가격 하락이 집값 불안을 자극할 가능성은 낮으며, 기존 주택 보유자의 세부담을 줄여 매물 출회 압박을 줄여줄 것으로 전망된다"고 내다봤다.

이어 "종부세 기준 상향 조정으로 이른바 '똘똘한 한 채'와 여러 주택 보유 현상이 병존할 가능성이 제기된다"며 "강남 등 고가주택 밀집지역에서는 부부공동명의를 통한 상급지 1주택 흐름이 유지될 수 있으나 비강남 2주택 보유자들은 종부세 부담 때문에 주택 수를 줄이는 현상은 크게 일어나지 않을 것"이라고 전했다.