집값 잡을 수 있는 자가 대통령 돼야 한다

[머니S리포트] 같은 현상, 다른 진단… 부동산 공약 ‘극과 극’ ① - 여야 주택공급 한목소리, 세금 정반대

부동산 공약이 대선 후보들의 핵심 공약으로 떠오른 가운데 이재명 더불어민주당 대선 후보는 “조세·금융·거래제도 정비를 통해 부동산 보유로는 이익을 볼 수 없도록 하겠다”고 밝혔다. /일러스트 임종철·그래픽 김은옥 기자

◆기사 게재 순서

(1) 집값 잡을 수 있는 자가 대통령 돼야 한다
(2) "개발이익 제한" 한목소리 내던 여야… 공약 열어보니?

부동산 문제를 해결할 묘수는 어느 당에서 나올 것인가. 부동산 공약이 대선 후보들의 핵심 공약으로 떠올랐다. 주요 부동산 공약의 여야 의견차도 고스란히 드러난다. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 “조세·금융·거래제도 정비를 통해 부동산 보유로는 이익을 볼 수 없도록 하겠다”고 밝혔다. 이 후보는 국토보유세 부과, 개발이익 100% 환수, 부동산 백지신탁제 도입 등을 부동산 공약으로 내걸었다.

지난 11월 5일 당 대선 후보를 확정한 국민의힘은 최종 후보로 뽑힌 윤석열 후보의 공약과 경선에서 경쟁을 치른 홍준표 후보 등 당의 정책을 반영, 공약을 재정비할 예정이다. 그동안 주요 공약 내용을 살펴볼 때 재개발·재건축 활성화, 양도소득세 감면·폐지, 청년주택 공급 등이 큰 줄기를 이룰 전망이다.

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재보궐 이어 대선도 ‘부동산 선거’

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지난 4·7 재보궐 선거가 야당의 압승으로 끝난 데는 정부의 연이은 부동산 정책 실패가 주요 원인으로 지목됐다. 앞서 3월에 터진 한국토지주택공사(LH) 임·직원의 불법 신도시 투기 사건까지 기름을 부었다. 문재인 정부 출범 이후 지속된 금리 인하와 글로벌 자산 거품 현상이 심화됨에 따라 부동산 가격은 계속해서 급등했다.

KB리브부동산에 따르면 2017년 5월부터 올해 10월까지 전국 아파트 평균 매매가격은 34.02% 상승했다. 집값 급등 현상은 수도권에서 더 두드러져 같은 기간 서울 아파트 평균 매매가는 6억708만원에서 12억1639만원으로 2배 이상 올랐다. 이어 경기(3억2249만원→5억9110만원) 83.29%, 인천(2억6014만원→4억2471만원) 63.26% 등의 아파트 매매가 상승률을 보였다.

내년 3월에 실시될 대선 역시 ‘부동산 선거’가 될 것이란 전망이다. 여야 모두 집값 급등 문제가 현재의 각종 사회 갈등을 야기한 원인으로 보고 있다. 하지만 부동산 정책의 진단에 대해선 의견이 갈린다.

야권은 수요 대비 공급이 원활하지 못한 것이 집값 고공행진의 주요 원인으로 보고 있다. 실제 국민의힘의 당내 경선 과정에선 “현 정부 정책은 부동산 수요에 대한 징벌적 과세나 수요 통제를 통해서만 집값을 잡으려 한다. 시장에 매물도 적게 나오고 가격 신고제로 오른 가격이 공시돼 전반적으로 상승의 악순환으로 이어지고 있다”는 주장이 제기됐다.

하지만 당정의 입장은 다르다. 지난 10월 국정감사에서 노형욱 국토교통부 장관은 “최근 집값 상승은 전 세계적으로 공통적인 현상”이라고 진단했다. 지난 7월 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 대국민담화에서 “올해 입주물량은 전국 46만 가구, 서울 8만3000가구로 평년 수준을 유지해 공급이 부족하지 않다”며 “기대심리와 투기수요, 불법거래가 가격상승을 견인한다”고 지적했다.

지난 11월 2일 서울 송파구 올림픽경기장 KSPO돔에서 열린 ‘민주당 제20대 대통령선거 선거대책위원회 출범식’에서 이재명 후보와 직능을 대표해 참가한 당원들이 손을 들어 승리를 다짐하고 있다. /사진=국회사진취재단

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보유세 ‘강화 vs 인하’… 여야 부동산 공약 정반대

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여야 입장차가 가장 극명하게 갈리는 분야는 ‘보유세’다. 이재명 후보는 토지공개념의 일환으로 국토보유세 도입을 공약으로 내세웠다. 현행 0.17% 수준인 보유세 실효세율을 1%대로 높인다는 방침이다. 남기업 이재명의 열린캠프 부동산 TF 위원장은 “보유세는 기타 세금과 완전히 다른 개념으로 부동산 기대수익률에 영향을 준다”며 “야권 주장대로 보유세를 내리면 부동산 기대수익률을 높여 투기 수요를 증가시킬 것”이라고 지적했다. 그는 “토지에 대한 철학 차이가 공약의 차이로 나타난 것”이라며 “토지는 공적 재화이므로 공공성을 강화해야 한다”고 설명했다.

이 후보는 부동산 투기를 막기 위해 조세 부담, 금융 제한, 거래 제한도 강화하겠다고 밝혔다. 이를 위해 비필수 부동산에 대한 대출의 만기연장을 제한하고 ‘개발이익 완전 국민 환수제’를 도입하겠다고 했다. 개발이익 완전 국민 환수제는 개발사업을 통해 정상지가 상승분을 초과한 경우 토지가액 증가분에 대한 개발부담금을 환수하는 제도다. 이 후보는 이어 ▲부동산 백지신탁제 ▲비필수 부동산 소유 고위직 임용과 승진 제한 ▲주택도시부 신설 ▲부동산감독원 설치 등을 공약으로 내걸었다.

반면 국민의힘 측은 여전히 보유세를 낮춰야 한다는 입장이다. 당내 경선 당시 윤석열 후보는 주택담보대출에 대한 과도한 규제를 완화하고 보유세와 양도소득세 세율을 인하하겠다고 발표했다. 1가구 1주택자에 대한 세율 인하 등 종합부동산세 과세 체계를 전반적으로 재검토한다는 방침도 밝혔다.

경선에서 탈락한 홍준표 후보는 자유시장 경제원리를 내세우며 임대차 3법과 양도세 폐지, 취득세 감면 등을 내세웠다. 특히 종부세를 폐지하고 재산세에 통합, 전체적인 보유세 부담을 낮춰야 한다는 강조했다. 1주택자가 장기 보유한 주택을 매각하고 신규주택을 매입할 경우 양도세를 면제하고 취득세를 일부 감면해야 한다는 주장도 폈다.

하지만 이 같은 규제 완화는 현재 여야가 한 목소리를 내고 있는 부동산 가격안정에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 지적도 나온다. 임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “집값은 미래에 있을 편익을 현재 가치로 환산한 것”이라며 “편익을 줄여야 집값이 떨어진다”고 설명했다. 이어 “보유세를 강화하는 등 편익을 줄이는 방안에 여러 가지가 있을 수 있다”면서도 “다만 지금처럼 공급부족·저금리·저성장 국면에서 특정 방안이 반드시 집값을 잡는다고 단언하기는 힘들다”고 덧붙였다.

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국민의힘 “5년 간 250만가구 공급”

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국민의힘 후보들은 임기 5년 동안 전국적으로 250만가구의 신규 주택을 공급하겠다는 청사진을 밝혔다. 이는 무주택가구 약 4분의 1에 달하는 규모다. 다만 방식에는 차이가 있어 2030을 대상으로 청년원가주택과 함께 도심권 고밀 개발을 통한 공급 확대 등이 거론됐다.

윤석열 후보가 공약으로 내세운 청년원가주택은 무주택 청년 가구가 공공택지 85㎡ 이하 주택을 시세보다 낮은 원가로 분양받아 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 차익의 70%를 가져갈 수 있는 방식이다. 무주택자를 대상으로 저렴한 임대료로 30년 이상 거주할 수 있는 기본주택 100만가구 공급과 장기임대공공주택 비율 향상도 제시됐다.