거주의 정당한 대가를 지불한 임대 주민들이 동 분리와 부대시설 이용 금지 등 차별을 받는 사회 문제가 대두되며 통합 의무가 시행됐지만 아파트 특성상 동의 위치와 층수에 따라 경제적 가치의 차이가 발생해 조합원들은 역차별을 주장하고 있다.
학계 전문가들은 소셜믹스의 본래 취지가 '차별 금지'라는 원칙을 유지해야 한다고 강조했다. '내 아파트만은 예외여야 한다'는 님비(NIMBY)를 허용하면 도시에 공공임대를 공급할 방법이 사라지게 될 것이라는 우려가 제기된다.
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"용적률 완화는 권리 아닌 혜택"━
임재만 세종대 공공정책대학원 부동산학과 교수는 "현금으로 벌금을 내고 소셜믹스 의무를 면제 받는 사례가 생기면 누구도 소셜믹스를 수용하려 하지 않을 것"이라고 말했다. 그는 "도시의 기능이 다양한 계층의 정착이라는 포용의 관점에서 볼 때 공공임대 공급은 반드시 이뤄져야 한다"며 "용적률 인센티브와 사회 공용 자원을 제공받은 조합이 공익의 목적을 회피하는 것으로 볼 수밖에 없다"고 꼬집었다.
대부분의 서울 정비사업 조합은 임대주택 건설 등 공공기여를 약속하고 시로부터 용적률 인센티브를 제공받는다. 이는 일반분양 물량을 늘리고 조합원 분담금을 낮추는 데 활용된다.
임 교수는 "용적률 완화는 권리가 아닌 혜택"이라며 "지자체가 용적률 완화를 허용하는 이유는 일반분양을 늘려 조합원의 자금 부담을 줄여주고 사회에 기여하는 취지"라고 설명했다. 이어 "만약 용적률 인센티브가 발생하지 않는다면 기부채납도 필요없게 되겠지만 사업성을 고려해야 하는 시는 도시계획상 불가하다"고 덧붙였다.
소셜믹스 규정을 위반하고 현금 기부채납을 결정한 최근 강남구 대치동 아파트의 사례에 대해서 임 교수는 "벌금 수준이 개발이익 대비 너무 낮을 뿐더러 원칙에 위배되므로 언급하고 싶지 않다"고 강조했다.
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공공기여 본질 훼손… "현금 납부 허용 안 돼"━
사업주체의 경제 손실에 대한 불만을 해결할 수 있는 방법으로 변 교수는 '적정 임대료 산정'을 제시했다. 변 전 장관은 "특정인이 임대료 혜택을 많이 보게 되는 만큼 해당 세입자의 경제 능력에 따라 임대료를 결정해야 한다"면서도 "강남은 월 임대료가 1000만원까지 올랐기 때문에 시세 기준이 아닌 소득 수준을 반영해야 한다"고 제언했다.
그는 "소셜믹스 제도가 성공한 프랑스 파리 등을 보면 지자체마다 공공임대 비중을 파악하고 있고, 임대주택 수가 적은 지자체에 부담금을 부과한다"고 설명했다. 이어 "공공임대를 지을수록 지자체의 부담도 커지므로 지방 교부세 등 교차 보조금을 책정 시 국가가 배려해야 한다"고 대안을 제시했다.
그러면서 "공공임대를 공급하는 데만 초점을 맞추지 않고 입주민의 갈등을 봉합하는 커뮤니티 운영제도 등도 관리돼야 한다"고 언급했다. 마지막으로 그는 "소셜믹스는 돈으로만 계산할 수 없는 중요한 정책"이라며 "공공임대가 한 번 밀려나기 시작하면 사는 지역이 신분이 되고 계급이 된다"고 강조했다.
다만 조합이나 일반분양자 역시 경제활동 주체로서 권리를 주장할 수 있고 이에 따른 절충안을 찾아야 한다는 의견도 제기된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "님비현상을 보는 사회의 이중성은 막상 자신의 일이 되면 다른 생각을 하게 되는 것"이라며 "사회 통합의 관점에서 보면 이상적인 정책이라도 현실에선 이기심을 제어할 수 없다. 원칙에 따라 공공의 재산을 사유화한 데 따른 비용을 치르는 것이 당연하지만 갈등을 줄일 수 있는 세부 방안도 필요하다"고 말했다.
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