[9·1부동산대책] 투기바람 없이 시장 불 지필까

'9·1부동산대책'이 드디어 베일을 벗었다.

정부는 당정협의를 거쳐 1일 '규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안'을 확정·발표했다.


최근의 매매시장은 큰 틀에서는 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황이다.

이에 정부는 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁해 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론, 기존 주택의 거래를 활성화해 주택시장에 활력을 불어넣을 방침이다.

서민 주거안정을 위해 우선 매매시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환해 전월세 시장의 안정을 도모하고 공공부문의 역량은 장기임대주택 공급, 주거비 부담 완화에 집중하되 재정여건 등을 고려해 민간의 임대시장 참여도 적극 유도해가기로 했다.

정부는 이러한 방안들을 추진함에 있어 국민의 체감도를 높이기 위해서 우선 하위법령 개정 등을 통해 정부가 자체적으로 추진 가능한 과제들을 속도감 있게 추진하고, 법률개정이 필요한 일부 과제들은 국회의 협조를 얻어 추진해나갈 계획이다.

이번 9·1부동산대책의 핵심내용은 ▲재정비 규제 합리화 ▲청약제도 개편 ▲과도한 부담완화 ▲주택 공급방식 개편 등이다.

◆재개발·재건축 규제 합리화

먼저 재개발·재건축 등 재정비사업 추진 시 부담을 완화하고 추진절차도 간소화된다. 직주근접이 가능하고 생활의 질이 높은 도심내 주택수요가 높아지고 있는 상황에서 재정비사업을 활성화할 필요가 있다는 판단에서다.

 

주요 내용을 살펴보면, 우선 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임되어 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다.

또한 재건축 연한 도래 후 구조안전에 큰 문제가 없더라도 생활에 불편이 큰 경우에는 주거환경 평가비중을 강화해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다.

수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(가구수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준도 폐지한다.

아울러 공공관리제를 공공지원제로 변경하고, 토지등 소유자 과반수가 원할 경우 사업시행인가 이전에도 시공사를 선택할 수 있도록 한다. 현재 서울시 등 일부지자체가 공공관리제를 의무화하면서 시공사 선정시기도 사업시행인가 이후에만 할 수 있도록 제한하고 있다.

또한 재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%포인트 완화한다.

안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로서 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시해 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화한다.

아울러 재정비 사업증가로 인한 이주수요가 특정시기에 집중되지 않도록 지자체와 협조해 사업시기를 조정해나갈 계획이다.

◆청약제도 개편

청약제도는 과거 주택이 절대부족한 시기에 도입돼 청약기회가 무주택자에게 집중돼 왔으며 관련제도가 지나치게 복잡해 일반국민이 이해하기 어렵다는 지적이 있어왔다.

이에 정부는 이제 주택의 절대적 부족문제가 해소됐고 자가주택 보유수요가 높지 않다는 점을 고려해 실수요자인 경우에는 유주택자에게도 청약기회를 늘리고, 복잡한 청약제도를 국민이 알기쉽게 단순화하고자 했다.

이에 따라  85㎡이하 민영주택에 대한 가점제는 2017년 1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 한다. 현재 민영주택 중 85㎡초과는 100% 추첨제이지만 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제 적용 중이다.(나머지 60%는 추첨제)

민영주택에 적용되는 가점제도 개선한다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(가구당 5∼10점 감점)을 폐지한다.

또한 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡ 이하·공시가격 7000만원 이하에서 전용 60㎡ 이하·공시가격 1.3억원(지방은 8000만원) 이하로 완화한다.

아울러 1·2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합해 입주자 선정절차를 단순화한다.

청약예금 예치금 칸막이도 단순화해 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다.

또한 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화해 세대주 여부와 관계없이 1가구1주택인 경우 청약을 허용한다.

아울러 4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 '3개→2개'로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)한다.

◆국민 및 기업의 과도한 부담완화

국민과 기업의 과도한 부담도 완화하기 위해 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’도 마련했다.

지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도 등을 담을 예정이다. 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 법제화도 추진할 계획이다.

또한 다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 주택조합에 대한 규제를 완화한다. 85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.

아울러 과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안해 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2∼8년→1∼6년) 및 거주의무(1∼5년→0∼3년)를 완화한다.

◆주택 공급방식 개편

정부는 대규모 택지공급이 아닌 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도할 방침이다.

이에 따라 대규모 택지 공급시스템인 '택지개발촉진법'을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다. 택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발할 방침이다.

또한 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장해 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다.

아울러 수도권 외곽, 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양할 계획이다.

LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기도 조절한다. 올해 안으로 수도권에서 약 2조원(2만가구 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정할 방침이다.

◆'서민 주거안정 강화방안'도 내놔

정부는 '서민 주거안정 강화방안'도 내놓았다.

주택시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환해 전월세 시장 안정을 도모해나가고, 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 장기임대주택 공급확대와 주거비 부담완화 등에 역량을 집중한다. 아울러 LH의 재정여건을 감안해 민간의 임대주택 투자를 유도할 방침이다.

몇몇 주요 내용을 살펴보면, 먼저 임대주택 단기공급을 확대한다. 올해 총 9만가구의 공공임대주택이 입주할 예정으로 가을 이사철에 맞춰 매입·전세임대 1만2000가구를 9∼10월에 공급한다. 또 9월 이후 입주예정인 공공건설주택 2만5000가구 중 6000여가구의 입주시기를 1~2개월 단축한다.

미분양 주택 전세활용 시 대출보증 지원도 강화(업체별 1000억∼4000억원→2000억∼5000억원)하고, 미분양 리츠 등을 활용하여 미분양 주택의 전세 전환을 유도한다.

임대시장 민간참여도 활성화한다. 공공임대리츠(최대 5만가구), 민간제안 리츠(최대 2만가구), 수급조절리츠(1만가구) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만가구를 공급할 계획이다.

아울러 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원을 지속·강화하고, 임대주택 리츠의 금융기관 대출금에 대한 주택신용보증기금 출연을 조정해 금융비용을 완화하는 방안도 검토한다.

다세대·연립주택에 대한 담보평가 방식을 개선해 주택기금 대출한도도 높인다.

◆무주택 서민 주거비 부담완화

이 밖에 무주택 서민 주거비 부담완화를 위한 방침도 마련됐다.

먼저 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대해 주택구입자금 마련 부담을 완화한다. 법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해 '유한책임대출(비소구대출)' 제도를 시범적으로 도입하고, 시중은행 규제수준에 맞춰 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%포인트 인하(2.8%∼3.6%→2.6%∼3.4%)할 방침이다.

또한 서민 임차가구의 주거비 부담을 완화할 수 있도록 지원한다. LH 임대주택 거주자의 전월세간 전환이 보다 원활하게 이뤄질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화한다.

깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향(수도권 3억→4억원, 기타 2억→3억원)한다.

재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준을 상향(부부합산 5000만원→6000만원 이내)한다.

아울러 쪽방과 고시원 등 최저주거기준에 미달하는 비주택 거주자의 주거안정을 위해 매입·전세임대주택을 최우선적으로 공급하고, 임대보증금도 기존 100만원에서 50만원으로 50% 감면한다.