본등기 순위를 보전하는 효력을 가진 매매예약 가등기, 제척기간 유의해서 살펴야

A씨는 B씨에게 1억 원을 빌려주면서 채권을 담보하기 위해 B씨에 대한 다른 채권자들 5명과 B씨 소유 부동산에 채권자들을 공동매수인으로 하는 매매예약을 체결했다. A씨 등 채권자들은 각자 지분을 정하고 부동산에 대해 공동명의의 가등기를 마쳤고, 같은 해 A씨는 단독으로 청산절차를 거쳐 B씨에게 소유권이전의 본등기를 청구하는 소송을 제기했다.

이에 대해 상고심에서 대법원에서는 “담보를 확보하기 위해 채권자들이 채무자 소유의 부동산에 가등기 설정을 하는 공동가등기담보에서 채권자 1명이 단독으로 자신의 지분에 대해 본등기 청구를 할 수 있다”는 판결(20XX다82XXX)을 내린바 있다.

이에 법무법인 예율의 최용문 변호사는 “이는 채권자 전원이 공동으로 매매예약완결권을 행사해야 한다는 취지의 기존 대법원 판례(83다카2282)가 변경된 것”이라고 설명했다. 이러한 판결을 한 대법원은 “여러 명의 채권자가 각자의 채권을 담보하기 위해 채권자들을 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 공동명의로 가등기를 마친 경우, 본등기 청구 등의 매매계약 완결권을 채권자들이 공동으로 갖는 관계인지 아니면 채권자 각자가 지분별로 독립적으로 갖는 관계인지는 예약의 내용에 따라야 하고, 매매예약에서 그러한 내용을 명시적으로 정하지 않으면 예약 체결 경위나 담보의 목적, 채권자별 지분권의 표시 여부 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다”고 밝혔다.
이와 관련하여 최용문 변호사는 “위 사례와 같이 수인의 채권자가 각자의 채권을 담보하기 위해 채권자들을 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 공동명의로 가등기를 마친 경우, 그 예약의 해석상 채권자 각자가 그 지분별로 매매예약완결권을 행사할 수 있는 것으로 인정되는 때에는 단독으로 자신의 지분에 관해 가등기담보법이 정한 청산절차를 이행한 후 소유권이전의 본등기 청구를 할 수 있다”고 강조했다.

매매예약 가등기, 본등기의 순위를 미리 보전해두는 효력 가져

일반적으로 ‘매매예약 가등기’란 말 그대로 해당 부동산에 대한 소유권이전을 예약하는 것이다. 매매예약의 내용을 정하여 해당 내용에 따라 추후 계약서의 작성이나 소유주의 동의 없이 소유권이전이 이루어진다는 설정이다.

최용문 변호사는 “이것은 토지를 담보로 돈을 빌려주는 경우에도 가장 안전한 토지에 대한 담보설정으로 많이 쓰이고 있다”면서, “이때 가등기는 장래에 있을 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기로서 본등기의 순위를 미리 보전해두는 효력을 가진다”고 강조한다.

다시 말해 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급되는 것이다. 그러나 최용문 변호사는 “물권변동의 시기가 가등기 시까지 소급하는 것은 아니고 어디까지나 본등기를 할 때 비로소 물권변동의 효력이 생긴다”면서, “즉, 가등기에 기해 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 일체의 처분행위에 의해 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우, 모두 실효되거나 후순위가 되는 것”이라고 설명했다.

매매예약 가등기는 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 가등기를 하는 것으로, 매매예약 가등기를 한 후 부동산 소유자가 부동산을 타인에게 매도하면 가등기권리자는 본등기를 청구하여 해당 부동산의 소유권을 이전받을 수 있다.

매매예약 완결권의 제척기간

또한, 최용문 변호사는 “매매예약의 약정은 10년이 지나면 제척기간의 경과로 만료된다”면서, “당사자들 사이에 매매예약을 하면서 매매예약 완결권을 행사할 시기를 몇 년 뒤로 한 경우라도, 당사자들이 매매예약을 한 날짜로부터 10년이 지나면 제척기간의 경과로 만료된다”고 강조했다.

따라서 등기부상에 매매예약 가등기가 있는데 등기원인이 매매예약이고, 등기원인 일자가 10년이 넘은 경우 그 가등기는 효력이 소멸된 것이다. 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.

최용문 변호사는 “제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 취지”라면서, “소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의해 권리 소멸의 효과를 가진 반면, 제척기간은 그 기간의 경과 자체만으로 권리 소멸의 효과를 가져 오므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때”라고 설명했다.

이어 최용문 변호사는 “당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다”고 강조했다.

아울러 최용문 변호사는 “대부분 가등기가 걸린 부동산이 매물로 나오면 계속 유찰되기 쉽고, 이런 경우 가등기의 원인과 날짜를 잘 살피면 유찰되는 부동산을 싼 가격에 살 수도 있다”면서, “다만 가등기가 10년 이상 경과되었다고 해도 가등기권자가 부동산을 점유하고 있을 경우에는 시효중단에 의해 가등기가 여전히 유효할 수 있으므로 주의해야 한다”고 조언했다.

△ 최용문 변호사

-제3회 변호사시험 합격
-前) 법무법인 피플 변호사
-現) 법무법인 예율 변호사
-現) 충주시 동량면 마을변호사
-現) 철원군 임남면 마을변호사
-現) 파주 성폭력상담소 '함께' 고문변호사
-現) 대한변호사협회 장애인법률지원 변호사

<도움말: 법무법인 예율 최용문 변호사>