정유년에 바뀌는 부동산제도는?… 소득세, 상속·증여세 등 세부담 증가

서울 시내 한 아파트 견본주택을 둘러보는 방문객들. /사진=뉴시스 DB

2016년을 보름 남겨두고 새해 사업계획을 세우는 건설사들과 재테크 또는 청약계획을 세우는 소비자들 모두 바쁜 일정을 보내고 있다. 이들 모두 새해 바뀌는 부동산 관련 제도를 참고해 계획을 수립한다는 공통점이 있다.
15일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 내년 정유년(丁酉年)에 바뀌는 부동산 관련 제도는 크게 ▲금융규제 강화 ▲세부담 증가 ▲청약구제 강화 등이다.
◆잔금대출 규제·디딤돌 대출 기준 축소 등 금융규제 강화

지난 11월24일 발표된 ‘8·25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 내년 1월1일부터 분양되는 분양아파트의 잔금대출에 대해 현 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 적용된다. 더불어 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입 돼 잔금대출이 어려워진다.


이 때문에 일부 건설사들은 규제를 피하기 위해 연내 분양승인을 받아 분양을 진행하는 움직임을 보인다.

디딤돌대출 기준 축소로 내 집 마련이 순조롭지 못할 전망이다. 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 소득대비 원리금 상환액 비율(DTI) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다.

이 경우 에를 들어 연 소득 5000만원인 대출자가 4000만원 대출이 가능했다면 기준 축소로 3000만원으로 대출 가능 금액이 줄어 든다. 그만큼 주택구입자금 확보가 어려워지는 셈.

이외에 주택담보대출의 질적 구조를 개선하기 위해 은행권에 적용 시행중인 분할상환 가이드를 보험의 주택담보대출에도 확대 시행 해 가계부채 축소를 위한 강화된 대출규제가 시행된다.

◆소득세, 상속·증여세 등 세부담 가중

새해엔 세제 부분도 강화돼 세부담이 증가될 전망이다.

먼저 소득세의 최고세율이 인상된다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억5000만원 초과부터 최고세율이 적용된다.

하지만 새해부터는 과표 1억5000만~5억원 이하는 38%가 적용되며 5억원 초과시엔 40% 세율이 적용된다.

상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제 해줬지만 새해부터는 7%로 축소된다.

◆재건축 초과이익환수 유예 2017년 말 종료

시행 중인 재건축 초과이익환수 유예가 내년 말로 종료된다. 재건축 대상 아파트 가운데 내년 연말까지 관리처분계획인가 신청을 하면 초과이익환수 대상에서 제외 돼지만 유예 연장이 추가로 없다면 내년 말로 예정대로 끝나게 된다.

현재 재건축 단지 가운데 내년까지 관리처분계획 인가 신청을 위해 건설사들은 부지런히 사업에 속도를 내고 있다.

따라서 새해에는 재건축 단지들의 관리처분계획 수립 관련 소식이 심심치 않게 들릴 전망이다.

최근 재건축 아파트값이 하락했다는 소식을 쉽게 접할 수 있었지만 어느 정도 조정을 거친 재건축 아파트들은 새해들어 빠른 사업 속도로 다시 오르는 곳들이 나올 수 있다는 게 대체적인 업계 시각.

다만 최근 1~2년 새 가격이 급등했던 수준으로 다시 회복하기에는 분양시장 분위기가 종전과 다르다는 점에서 쉽지는 않을 것으로 전망된다.

공공택지 공급중단도 내년 말 종료 된다. 지난 2014년 9월 ‘9·1대책’을 통해 2017년 말까지 공공택지 신규 조성을 하지 않겠다는 발표가 있은 뒤 전국에서는 신규 공공택지 조성이 없었다.

이미 조성 중이던 공공택지를 통해 아파트 분양은 있었고 새해에도 기존 공공택지를 통한 주택공급은 차질 없이 이뤄질 것으로 보여 주택공급 감소는 없을 것으로 예상 된다.

이밖에 친환경주택 건설 기준이 강화되며 현재 시범 시행중인 부동산전자계약이 상반기에는 광역시로 확대되고 하반기에는 전국으로 확대 시행될 예정이다.

◆미분양 통계 꼼수 줄어든다

분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지적된 미분양 통계가 투명해질 전망이다. 내년 1월부터는 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래를 신고하는 실거래가 시스템이 적용된다.

이 때문에 건설사의 신고를 통해 접했던 미분양 흐름을 명확하게 파악할 수 있다. 이를 통해 소비자들은 현 분양상황을 객관적으로 보고 분양계약을 체결하거나 분양 거품을 피할 수 있게될 것으로 기대된다. 건설사도 객관적인 미분양 통계를 통해 공급 일정을 조절할 수 있다.

새해 시행될 예정이던 청약가점제 자율시행은 ‘11·3 부동산대책’의 조정대상 지역(현 37개 시구)을 제외하고 시행될 예정이다.

◆2~3년간 부동산시장 호조 없다?

금리인상 압박으로 인해 현 가계대출의 심각성이 대두되면서 새해에는 강화된 대출 규제들이 속속 시행된다. 가계부채 개선 차원에서 이들 대출규제는 순기능을 갖는 것이 사실이다.

다만 필요에 의해 주택을 구입하는 실수요자들 가운데는 대출규제로 인해 자금 확보가 어려워 내 집 마련은 더욱 어려울 전망이다.

따라서 새해 내 집 마련을 계획했다면 자기자본, 대출, 소득의 변화 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 계약 성사단계, 청약당첨에도 불구하고 계약을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “전반적으로 새해에는 최근 2~3년의 부동산시장의 호조를 보기 어려울 것”이라며 “제도의 변화는 시간이 해결해 주는 것이 일반적이지만 먼저 알고 준비를 해 놓는 다면 또 다른 방법을 찾을 수 있다는 점도 명심해야 한다”고 조언했다.