[대선이후 부동산 대전망] "하락 불가피" vs "양극화 심화"

부동산시장에서 ‘규제’는 가장 민감한 이슈다. 지난 박근혜정부 4년은 주택 취득세 인하와 기업 뉴스테이(임대주택)에 대한 세제혜택, 청약 규제완화 등 부양책을 가동해 부동산시장이 사상 최고의 호황을 누렸다. 하지만 차기 정부에서는 어느 때보다 강력한 부동산 규제정책이 시행될 것으로 전망된다. 부동산 투자자들은 시장 침체를 우려하는 반면 무주택자나 서민들은 집값이 떨어지기를 기대한다. 기업뿐 아니라 내집 마련이 필요한 실수요자, 전월세 세입자 등 가계가 부동산정책에 촉각을 곤두세우는 이유다. <머니S>가 전월세상한제, 보유세 인상, 초과이익환수제 등 대선 이후 부동산시장을 좌우할 이슈를 짚어봤다.<편집자주>

차기 정부 부동산정책의 화두는 ‘시장안정’이다. 집값과 전셋값 폭등으로 중산층의 주거불안이 심각한 상황. 주요 대선후보들은 주거안정을 위한 공공임대 확대 등을 공약으로 내세우지만 재원 마련에 한계가 있다. 따라서 부동산과세나 전월세상한제, 재건축 규제 등을 통해 재원 마련과 함께 시장과열을 잠재우려는 공약이 나온다. 하지만 이 역시 시장을 침체시키거나 대규모 경제주체인 기업과 하우스푸어 계층에 피해를 줄 수 있어 신중한 접근이 필요하다. <머니S>가 부동산전문가들과 부동산공약의 주요정책을 진단하고 부동산시장에 미칠 영향 등을 전망했다.


인터뷰 참여자
고종완 한국자산관리연구원장
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
권일 부동산인포 리서치팀장
장재현 리얼투데이 리서치2팀장

◆부동산세금 강화방안, 어떻게 봐야 하나

- 부동산 보유세 인상의 현실화 가능성과 시장영향은?

고종완 원장(이하 고) : 재정 확충과 양극화 해소를 위한 보유세 인상 가능성을 배제할 수 없다. 만약 종합부동산세가 인상되면 세부담 증가로 주택수요가 줄고 가격과 수익성도 하락할 전망이다. 과거 사례를 보면 보유세 인상은 실수요자나 전월세 세입자에게 조세를 전가해 임대료가 상승하는 부작용이 나타났다. 다만 시차를 두고 지역에 따라 파급효과나 조세 전가의 정도가 다를 것이다.

박원갑 위원(이하 박) : 보유세 인상의 현실화 가능성은 낮지만 양도소득세 부담이 늘 수 있다. 또한 세법개정 과정에서 국회 반대에 부딪힐 가능성이 있다. 문제는 보유세를 인상하지 않으면 공공임대 등의 재원을 마련할 방법이 없다는 점이다. 일부에서는 국민연금을 거론하는데 국민의 노후 밑천을 이용해서는 안된다. 도심의 경우 공공임대 부지를 확보하는 데 더 많은 비용이 드는 만큼 보다 세밀하게 검토해야 한다. 또 보유세를 사업용 부동산을 제외한 주택 위주로 부과하기 쉬운데 고령자의 주택 보유가 노후대비 자산일 경우 문제가 된다.

권일 팀장(이하 권) : 복지예산을 확보하기 위해 세수가 필요한 것은 사실이다. 보유세 인상은 여러 차례 언급됐음에도 기존 여당의 기조에서 쉽게 결정하지 못했다. 보유세 기준에 따라 세부담이 광범위하게 가중되는 만큼 표를 의식하는 후보는 강력하게 추진하기 어렵다. 대신 점진적인 인상 가능성은 열려있다. 단기간 큰폭 인상이 어렵다는 점에서 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 본다.
장재현 팀장(이하 장) : 유력 후보의 기조가 규제에 초점이 맞춰지면서 세율이 상승할 가능성이 높다. 이에 따라 소비심리가 위축되고 내집 마련 수요도 줄어들 것이다. 수도권 집값이 하락세로 전환할 것으로 예상된다.

- 재건축 초과이익환수제 시행 가능성과 시장영향은?

권 : 초과이익환수제가 유예될 가능성은 낮다고 본다. 재건축시장발 집값 상승이 여전하고 이에 대한 부정적 시각이 많은 상황에서 유예를 주장하는 것은 설득력이 떨어진다. 대신 분양가를 규제해 과열을 조절하는 선에서 일관성 있는 정책으로 갈 가능성이 높다. 내년 시행을 가정할 때 올 하반기까지 규제를 피하기 위한 재건축사업의 움직임이 활발할 전망이다. 이에 따라 재건축단지의 이주가 늘면서 서울 집값이 상승할 것이다.

고 : 재건축사업 속도에 따라 가격 움직임도 달라질 것이다. 예컨대 개포주공1단지, 둔촌동 주공고층3단지 등 사업 속도가 빠른 곳은 가격이 상승하는 반면 대치동 은마, 잠실주공5단지는 초과이익환수제 적용이 전망돼 가격이 하락세다. 앞으로 재건축 투자는 세금폭탄을 감안해 기대수익률을 낮추고 무리한 대출을 자제하는 편이 낫다.

박 : 초과이익환수제의 유예 가능성이 없다고 본다. 이에 따라 재건축단지의 형평성이 엇갈리고 압구정·목동·여의도 등지에서 ‘실망 매물’이 나올 것이다.

장 : 강남은 ‘그들만의 리그’인 만큼 인기가 지속될 것이다. 특히 노후아파트가 많아 새아파트에 대한 선호도가 높은 데다 과거 대출이나 세금규제에도 가격이 상승한 만큼 투자수요가 꾸준히 몰려들 것이다.

◆전월세 세입자 보호, 정말 필요한가
- 전월세상한제·세입자 재계약 청구권의 찬반 입장은?

고 : 문재인·안철수 후보는 전월세상한제를 오래전부터 주장하고 공약에 포함시켰다. 집권할 경우 실현 가능성도 높다. 전세난민 증가로 주거불안이 심화되는 점을 고려해 부분적으로는 찬성한다. 미국·영국·독일 등 선진국도 과거 대도시의 임대료상한제를 시행한 바 있다. 다만 전월세가격이 단기급등할 가능성과 음성적 거래가 형성될 수 있어 전면적·포괄적 시행은 바람직하지 않다. 이를테면 강남·용산·판교 등 인기지역의 일부 시행 등이 필요하다. 그리고 집주인에게 세제 인센티브 등을 주는 당근정책도 병행해야 한다.

권 : 내후년까지 많은 입주물량이 대기 중이고 일부 지역은 역전세난을 우려하는 상황에서 전월세상한제는 시기적으로 맞지 않다. 전셋값 상승도 둔화될 가능성이 높다. 또 전월세상한제의 움직임이 본격화되면 시행 직전 임대료 인상의 가능성이 커 시장에 혼란을 줄 수 있다. 굳이 시행한다면 세입자의 재계약 청구권을 함께 실행해야 실효성을 거둘 수 있다.

박 : 전월세상한제는 시장에 미치는 부작용이 큰 ‘극약 처방’이다. 임대시장의 월세화와 전셋값의 단기급등이 우려된다. 급등지역에 한해 일부 규제 등 대안이 필요하다.

◆금리인상·공급과잉, 시장환경 전망은

- 시장환경이 불안한데 앞으로 1~2년 내 전망은 어떤가.

권 : 미국 금리인상은 심리적으로 내성이 생겼다. 설령 국내 금리가 따라서 올라도 큰폭은 아닐 것이다. 올 하반기 이후 입주물량이 증가해 국지적인 역전세난 가능성이 있고 집값이 하락하는 곳도 생길 것이다. 하락 시기는 내년 이후로 예상한다.

고 : 국내 금리인상은 시기의 문제일 뿐이다. 다만 미국 금리인상이 3~4차례에 그쳐 올해 안에 종료되거나 국내 금리인상폭이 1% 이내일 경우 파급효과는 제한적일 것이다. 중·장기적으로 보면 제로금리나 마이너스금리에 접어들 가능성도 있어 경기흐름과 시중자금의 이동 등을 종합적으로 분석한 뒤 장기투자에 나서는 전략이 바람직하다.

장 : 하반기 공급물량이 증가함에 따라 수도권 집값이 하락할 것으로 예상한다. 또한 11·3대책 이후 나타난 지역 양극화현상이 더 심화되고 수도권 역세권 택지지구나 도심 재건축·재개발단지로 투자가 집중될 전망이다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제486호에 실린 기사입니다.