[법률S토리] 특수관계인과 현명한 부동산 거래법

부동산 소유자가 가족 등 특수관계자와 임대차관계를 맺을 경우 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 부동산 임대료를 일반 거래자와 동일 수준으로 주고받으면 세금문제가 없지만 임대수수료가 없거나 부당하게 낮은 임대료로 거래하면 복잡한 세금 문제에 부딪힐 수 있다. 특히 아버지 소유 상가에서 자녀가 커피전문점 또는 기타 사업을 영위한 경우 주의가 요구된다.

부가가치세법상 부동산임대는 과세대상에 해당한다. 일반적으로 사업자가 대가를 받지 않고 타인에게 무상으로 상가를 임대하는 것은 용역의 공급으로 보지 않는다. 하지만 사업자가 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역 대가를 받지 않거나 부당하게 낮은 대가를 받는 경우 자기가 공급한 용역의 시가를 기준으로 부가가치세가 과세되는 점을 인지해야 한다. 

만약 아버지 소유 상가의 적정임대료가 1억원인 부동산건물을 자녀에게 임대하면서 임대료를 받지 않거나 시가보다 낮은 금액인 100만원만 받는다면 어떻게 될까. 특수관계자 간 용역의 무상공급 또는 저가공급에 해당되므로 부동산 임대용역을 제공한 아버지의 부가가치세 과세표준이 시가인 1억원이 된다.

소득세법 또는 법인세법에서도 마찬가지다. 특수관계자간의 거래로 조세부담을 부당하게 줄일 경우 부당행위계산부인이 적용돼 세금을 정상적인 시가 기준으로 다시 계산하는 제재를 가한다. 따라서 임대료 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우 시가와의 차액을 소득세 계산 시 총수입금액 또는 법인세 계산 시 이익금에 산입해 소득세나 법인세가 부과될 수 있다. 

부동산을 무상이나 저가로 사용하는 경우 부동산 사용자(임차인) 입장에선 시가대로 임차료를 지급하지 않았으므로 경제적 이익이 발생하고 그 이익은 증여세 과세대상이 된다. 이 경우 무상으로 사용하는 경우와 저가로 사용하는 경우로 나눠 경제적 이익을 생각해 볼 수 있다. 특수관계자의 부동산(부동산 소유자와 함께 거주하는 주택 제외)을 무상으로 사용함에 따라 무상사용이익이 1억원 이상인 경우엔 그 이익 상당 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다.

증여재산가액의 계산은 각 연도의 부동산 무상사용이익(부동산가액*2%)을 10%로 할인한 가액의 합계액으로 한다. 이 경우 부동산 무상사용기간은 5년이다. 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여시기는 사실상 당해 부동산 무상사용을 개시한 날이다. 저가로 제공할 경우는 시가와 대가와의 차액이 시가의 30% 이상인 경우 당해 차액 상당액을 그 이익을 얻은 자(임차인)의 증여재산가액으로 증여세를 과세한다. 

한편 부동산소유자에게 부당행위계산부인에 따라 소득세가 과세되고 무상으로 사용하는 자에게 증여세가 부과되면 이중과세 여부를 생각해볼 수 있다. 하지만 2003년 1월1일부터 증여분은 이중과세에 해당하지 않음을 세법에서 명확히 규정하고 있으니 참고하자.

☞ 본 기사는 <머니S> 제500호(2017년 8월9~15일)에 실린 기사입니다.