[머니포커S] 8·2대책, 약발은 먹혔다

‘투기 억제’라는 목표를 위해 역대 가장 강력한 드라이브를 걸었다고 평가되는 8·2부동산대책이 실시된 지 한달이 지났다. 문재인정부의 의지가 담긴 특단의 대책인 만큼 부동산시장 투기 억제 측면에서는 약발이 먹힌 것으로 보이지만 효과만큼 부작용도 크다는 게 부동산업계의 지적이다.

서울 송파구의 한 공인중계사 사무소 밀집지역에 게시된 매물 알림판. /사진=뉴스1 이승배 기자

8·2대책은 우선 부동산시장의 가격 상승을 억제했다는 데 의의가 있다. 실제로 정책 시행과 동시에 아파트 가격 상승 억제효과가 나타났다. 한국감정원에 따르면 7월 마지막주 0.1%에 달했던 전국 아파트 주간 상승률은 8·2대책이 발표된 이후 9월 첫주까지 0.01~0.02% 수준으로 유지 중이다. 특히 모든 지역이 투기과열지구로 지정된 서울 아파트 가격의 하락세가 뚜렷하다. 8월 첫주부터 넷째주까지 0.03~0.04% 하락했고 9월 첫주에는 0.01% 떨어졌다.
문제는 매매거래의 씨도 말랐다는 점이다. 서울 지역 대부분의 공인중개사가 8·2대책 발표 이후 매매거래가 급감했다고 호소한다. 특히 투기지역으로 지정된 구에서는 대책 발표 후 한달여가 지나며 매물이 조금씩 나와도 매수문의가 전무한 상황이다. 

투기억제는 물론 실수요자까지 위축됐다는 게 전문가의 해석이다. 실수요자가 추가적인 가격하락을 예상하고 매수에 나서지 않는 것. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “대출규제 강화와 공급과잉 우려 등이 겹쳐 실수요자의 구매수요까지 막아선 상황”이라며 “이런 상황이 장기화될 경우 문제가 될 수 있다"고 말했다.

◆ 9·5추가대책, '로또 청약' 늘리나


지난 5일 발표된 정부의 추가대책 역시 ‘투기억제’에 방점이 찍혔다. 8·2대책을 통해 서울 전 지역과 과천 등이 투기과열지구로 지정되면서 규제 밖에 있던 성남 분당구 등에서 주간 아파트가격 상승률이 0.3%를 넘나드는 등 ‘풍선효과’가 나타나자 정부의 발빠른 대처가 이어진 것.

국토부는 지난 5일 추가대책을 통해 성남 분당구와 대구 수성구 등을 투기과열지구로 추가지정했다. 업계의 예상보다 빠르고 단호한 대처다. 이와 함께 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산동구·서구와 부산 전역을 집중 모니터링 지역으로 정해 과열 우려가 크다고 판단되면 즉각 투기과열지구로 지정하겠다고 엄포를 놨다.

업계에서는 이번 조치가 정부의 강력한 투기근절 의지를 나타낸 것이라고 평가한다. 부동산업계 관계자는 “투기과열지구로 추가 지정되는 지역 뿐 아니라 집중모니터링 지역 또한 거래량 감소와 가격 하락이 불가피할 것”이라고 내다봤다.

또한 이번 추가대책에는 분양가상한제 적용범위를 넓히는 방안도 포함됐다. 정부는 앞으로 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면서 ▲최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 ▲분양 직전 2개월의 청약경쟁률이 5대1을 초과한 경우 ▲국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10대1을 초과한 경우 ▲3개월간 주택 거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우 중 하나에 해당할 경우 분양가상한제를 적용할 수 있도록 했다.

이로 인해 ‘로또 청약’ 현상이 심화될 것이란 우려가 따른다. 8·2대책 이후 실수요자는 주택매매 대신 신규청약에 몰렸다. 실제로 기존주택 매수문의가 말라가는 상황에서 이른바 ‘알짜청약’ 단지는 견본주택마다 북새통을 이뤘다.

최근 청약한 서초 신반포센트럴자이의 1순위 청약 경쟁률은 평균 168대 1에 달했다. 정부의 규제를 예상한 조합과 건설사가 분양가를 시세보다 낮게 책정한 영향이다. 이런 상황에서 정부가 분양가상한제 부활카드까지 뽑아들자 이런 로또청약이 늘어날 것이란 전망이 커졌다.

양지영 리얼투데이 컨텐츠본부장은 “민간택지 분양가상한제 적용은 과거에도 분양가를 잡는데 효과를 주지 못했다"며 "사실상 수익성 악화를 유발하므로 건설사가 분양시기 조절, 재정비사업 속도 조절, 분양 물량 축소 등을 통해 분양가 및 가격을 올리게 만들어 악순환이 반복될 수 있다”고 우려했다.

◆ 선의의 피해자 구제책 마련해야

부동산업계는 정부의 이번 조치에 아쉬움을 토로한다. 투기 억제에만 방점을 찍을 것이 아니라 급격한 정부정책 변화에 따라 발생한 선의의 피해자를 위한 피해 경감 대책도 함께 나왔어야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

특히 투기지역에 대한 금융규제를 기존 계약물량까지 소급적용한 것에 문제가 있다는 의견이 대두된다. 예컨대 무주택자이면서 실거주용으로 투기지역 내 분양권이나 입주권을 가졌던 경우 주택담보인정비율(LTV)이 즉시 20% 떨어져 계획했던 대로의 자금 마련이 어려워진다.

다주택자를 모두 투기세력으로 치부한 것도 문제로 지적된다. 현재 부모와 동거하는 주택을 보유한 사람이 분가를 위해 실거주용 주택을 구입하려는 경우도 다주택자로 묶이게 돼 담보대출 한도가 낮아진다.

실제로 이런 피해를 봤다고 주장하는 사람들이 인터넷 커뮤니티에 모여 피해사례를 취합 중이다. ‘8·2대책 소급적용으로 인한 피해자 모임’ 카페에는 벌써 2600여명이 가입했고 청와대에 소급적용의 부당성에 대한 청원을 넣기도 했다.

국회에선 야당을 중심으로 피해자를 구제해야 한다는 목소리가 나온다. 김현아 자유한국당 의원은 “일시적 2주택자 등 2주택자가 될 수 있는 사유가 너무 많은데 이를 엄격히 투기적 수요다, 아니다 말하기 어렵다"고 언급했다. 김세연 바른정당 의원도 “유예기간 없이 소급적용하는 정책이 기존에 합법적으로 이루어진 계약에 불이익을 주는 일이 없도록 지금 이 시점에서 자세히 살피고 필요하다면 정책 수정에도 전향적으로 나서기를 촉구한다”고 목소리를 냈다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제505호(2017년 9월13~19일)에 실린 기사입니다.