[고수칼럼] 글로벌 금융위기 때와 닮은 올해 주택시장, 집값도 동반 하락할까?

그래픽=김영찬 기자

최근 수도권과 지방광역시에서 시작된 주택가격 하락세가 전국으로 확산하면서 장기적인 시장 침체 가능성에 대한 우려도 확대되고 있다. 특히 전 세계적인 물가상승과 금리 상승 등 거시경제 충격이 이번 주택가격 하락의 주요 원인으로 꼽히면서 글로벌 금융위기 당시 주택시장에 대한 기억을 떠올리게 했다.
글로벌 금융위기가 발생한 2007년 외부 거시경제 충격이 점점 더 국내 주택시장에 미치는 영향이 확대되면서 2006년 28.5% 상승했던 전국 아파트가격이 2007년 1.9% 상승으로 축소됐으며 2008년에는 3.0% 하락했다.

지금의 주택시장도 지난해와 재작년 각각 약 20% 가까운 상승률을 기록했으나 올 상반기에는 0.1%의 상승률을 기록하고 있다. 이렇게 전반적인 가격 흐름과 글로벌 거시경제 충격이라는 측면에서 상당히 닮은 2008년과 2022년 주택시장, 과연 2022년 하반기 이후의 시장 흐름도 2008년의 상황과 비슷하게 움직일까?

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두 시기의 주택시장, 닮은 듯 안 닮은 듯

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우선 주택가격과 가장 밀접한 지표 중 하나인 주택 매매거래량을 살펴보면 2019년 80만6000호로 역대 최대수준을 기록한 거래량은 지난해 56만4000호로 급감했으며 올해는 더 큰 폭으로 감소할 것으로 전망된다.


글로벌 금융위기가 발생한 2007년과 그 위기가 확대된 2008년 주택 매매거래량은 각각 55만5000호와 61만호를 기록해 평년에 비해 10만호 가량 낮은 수준을 기록했던 것과 상당히 닮아있다. 이렇게 매매 거래가 감소한 주요 원인은 주택가격이 당분간 하락할 것이라는 시장전망이 확대됐기 때문으로 미래 주택가격에 대한 전망을 나타내는 주택심리지수(100포인트 기준, 100보다 낮을 때 하락 전망)가 2008년 연말과 올해 7월 모두 약 80포인트 수준까지 하락했다.

시장 외적 요인으로 두 시기는 정치적인 배경도 상당히 닮아있다. 2008년은 노무현에서 이명박 대통령으로 2022년은 문재인에서 윤석열 대통령으로 정권이 교체됐던 시기로 두 시기의 부동산 정책은 전반적인 규제 완화 기조를 나타내고 있다. 특히 다주택자에 대한 대출과 세금 규제를 꾸준히 완화하는 정책 방향도 상당히 닮은 모습이다. 이렇게 두 시기의 시장 상황과 정치적 배경은 상당히 닮아있지만 닮은 듯 또 다른 상황들도 찾을 수 있다.

최근 거시경제의 가장 큰 충격은 급격한 물가상승과 이에 따른 금리 상승인 가운데 두 시기의 거시경제 상황들은 비슷하지만 또 다른 모습을 보인다.

글로벌 금융위기 당시 무역 적자와 글로벌 원자재 수요 증가 등의 요인으로 4.7%라는 높은 물가상승률을 기록했다. 올해 물가상승률은 6%에 육박할 정도로 높다. 하지만 물가와 달리 금리 측면에서는 두 시기가 상당한 차이를 보인다.

올해는 급격한 물가상승에 대한 대응으로 지속적인 금리 인상이 이뤄졌지만 2008년에는 거시경제 충격을 벗어나기 위해 대규모 금리 인하와 양적 완화 같은 유동성 공급 정책이 주를 이뤘다. 물론 절대적인 금리 수준은 올해보다 2008년이 조금 더 높았지만 그 당시에는 고금리에서 저금리로 변화하는 시장이었고 지금은 저금리에서 고금리로 변화한다는 점에 있어 주택시장의 수요자가 느끼는 차이는 상당하다.

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절대적 미분양 수 적어… 견고한 주택시장 방증

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다만 아파트 입주 물량의 변화라는 측면에서 두 시기는 상당히 비슷한 흐름을 보인다. 2000년대 초 전국적으로 매년 30만호가 넘는 아파트가 공급된 이후 2009년부터 공급이 감소하기 시작했고 최근 주택시장에서도 2018년 연 50만호에 가까운 아파트 입주물량이 발생한 이후 점차 감소하고 있다.
하지만 주택 공급에서 시장의 소화능력을 판단하는 미분양 지표는 두 시기에 상당한 차이가 있다. 글로벌 금융위기 발생 시기에는 주택 미분양이 빠르게 증가하면서 2008년 16만호를 기록할 정도로 극심한 몸살을 앓았다. 당시 미분양 증가에는 다양한 원인이 작용했지만 오랫동안 누적된 주택 공급이 가장 큰 영향을 미쳤다.

역대 최대 수분의 미분양을 기록한 글로벌 금융위기 시절과 달리 지난해 미분양은 1만8000호에 그쳐 역대 최저수준을 기록했다. 올해 지방 광역시를 중심으로 미분양이 조금씩 늘어나는 추세이지만 아직 3만호에 미치지 않을 정도로 적은 수준이다.

이렇게 절대적인 미분양 수가 적다는 것은 지금과 같은 외부 충격이 발생했을 때 주택시장이 견딜 수 있는 내성이 얼마나 강한지를 보여주는 것으로 2008년에 비하면 2022년 주택시장이 더 견고한 상황이라는 것으로 해석할 수 있다.

이처럼 전반적인 시장 상황을 종합해 볼 때 올해와 2008년 주택시장은 상당히 닮았지만 시장의 기초 체력은 올해가 더 강한 것으로 볼 수 있다. 그만큼 전국 주택가격도 어느 정도 약세를 이어갈 것으로 보이지만 실제 가격 하락폭은 글로벌 금융위기 시기의 하락(전국 3% 하락)에 비하면 크지 않을 가능성이 크다.

글로벌 금융위기 당시 서울 아파트 가격이 6개월 하락한 이후 상승 전환했던 기억도 주택가격이 끝없이 하락할 상황은 아니라는 것을 뒷받침하고 있다. 물론 지역별 주택 공급이나 미분양과 같은 시장 상황에 따라 차이가 발생할 수 있는 만큼 지역별로 구체적인 지표 변화를 살펴볼 필요가 있다.

부동산, 주식 등 모든 자산의 가격 변동성이 그 어느 때보다 큰 시기, 시장에서 한걸음 물러나 시장을 조금 더 자세하게 살펴보는 기회가 되길 바란다.