[법률S토리] 공동명의 임차인 누구에게 임대보증금을 반환해야 할까?

사진=이미지투데이

#. 임대인 A는 보유중인 아파트를 신혼부부인 B와 C에게 2년간 임대를 줬는데 임차인 B와 C가 공동명의 계약을 원해서 공동명의로 임대차계약을 체결했다. 임대인 A는 임대기간 만료 전에 임대차를 갱신할 의사가 있는지 임차인에게 물어보았는데 B와 C는 그 사이 부부관계가 파탄에 이르게 돼 갱신할 의사가 없다고 했다. 게다가 B는 임대보증금을 B가 부담했으니 임대기간 만료 시 B에게 임대보증금 전액을 반환해 달라고 요구한다. A는 임대차계약은 B, C 공동명의로 했는데 임대보증금을 B에게 지급해도 문제가 없는지 고민이 돼 상담을 신청하게 됐다.
공동임대인 즉 임대인이 여럿인 경우의 보증금반환채무는 성질상 가분성을 갖고 있음에도 대법원 판례가 불가분채무로 해석하는 대표적인 경우에 해당한다. 다수당사자 관계에서 불가분채무란 채권자와의 관계에서 채무자 각자가 전체 채무를 이행해 하므로 채권자는 채무자 누구에게든 전체 채무의 이행을 청구할 수 있고 다수의 채무자들은 서로 간에 인적 담보의 기능을 갖게 된다.

판례는 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인인 공유자가 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라고 본다. 공유자 수인은 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이므로 그 보증금반환채무는 가분채무로 볼 것이 아니라 성질상 불가분 채무로 봐야 한다고 판단했다.


판례가 임대보증금반환채무를 불가분채무로 판단한 이유는 임대보증금을 반환 받아야 하는 임차인을 보호하고자 하는 취지가 담겨 있다. 즉 공동임대인 각자가 임차인과의 관계에서는 전체 채무를 이행할 의무를 부담하도록 해 임차인이 공동임대인 중 누구에게든 임대보증금 전액을 청구할 수 있도록 한 것이다.

임대인 A의 사례에 대법원 판례가 적용될 수 있을까. 대법원 판례와 본 사례는 비슷한 듯 보여도 중요한 부분에서 사실관계를 달리한다. 즉 판례는 임대인이 여러명인 경우였다면 사안은 임차인이 여러 명인 경우이다. 판례는 임대인이 여러명인 경우 임대보증금반환채무를 불가분채무로 해석했으나 임차인이 여럿인 경우 임대보증금반환채권이 불가분채권에 해당하는 것인지에 대해서는 명확한 대법원 판례가 없다.

불가분채권은 채권자가 수인인 경우 각 채권자가 모든 채권자를 위해 이행을 청구할 수 있고 채무자가 각 채권자에 대한 이행은 모든 채권자에게 효력이 있다.

다만 최근 하급심판례에서 공동임차인의 임대보증금반환채권이 불가분채권인지에 대해 판단한 사례가 있다. 하급심판례에서는 공동임대인의 보증금반환채무, 공동임차인의 차임지급의무를 불가분채무로 보는 근본적인 이유는 불가분채무로 볼 때 채권확보에 유리하기 때문인데 임대보증금반환채권을 불가분채권으로 보게 되면 오히려 채권확보에서 불리할 뿐 아니라 처분도 제한받게 된다는 점에서 임대보증금반환채권은 불가분채권으로 볼 수 없다고 판단했다. 일응 타당하다고 본다.

따라서 사례에서 임대인 A 입장에서는 원칙대로 임대보증금반환채권을 가분채권으로 보고 예외적인 사정 즉, 특약 등으로 불가분채권으로 볼만한 특별한 사정이 없다면 공동임차인에게 나눠서 지급하거나 공동임차인의 합의가 있을 때에 한해 공동임차인 중 어느 일방에게 지급하는 것이 안전하다.