실시간 종합경제미디어 머니S가 23일 서울 중구 을지로 페럼타워 페럼홀에서 제19회 머니톡콘서트 '불확실성 시대를 넘어, 부동산 정책과 트렌드'를 개최했다. 시공능력 1위 삼성물산 정비사업 부문의 실무 리더 김주영 주택영업전략팀장(상무)은 '공급 패러다임 변화와 정비사업 동향'을 주제로 발표하며 이 같이 조언했다.
김 상무는 수도권과 지방간 부동산 양극화 구조 문제에 대해 "서울 내에서도 강남3구(강남·서초·송파) 한강변을 중심으로 가격 상승이 이뤄지고 지방의 하락은 더욱 심화될 것"이라고 진단했다. 그는 "불확실한 시장 환경 속에 강남 압구정동 등에선 재건축 아파트 가격이 상승하고 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축 아파트) 현상이 정비사업 투자를 더욱 부추기고 있다"고 덧붙였다.
━
2026년 입주 절벽 예고… 재건축 몸값 상상 이상일 것━
국민 소득이 늘고 노후 주택이 증가하며 신축 수요가 늘었지만 재건축 아파트는 연 2만가구에 불과하다. 김 상무는 "연 40만가구의 주택이 노후화돼 2040년 국민 절반이 30년 이상 된 아파트에 거주하게 된다"고 내다봤다. 그러면서 "도심 내 사업 부지가 감소하고 기존 주택의 정비사업은 핵심 공급원이 됐다"면서 "2018년에는 26만가구가 입주했으나 2026년 입주 물량이 19만가구까지 줄어들고 정비사업만이 서울에 집을 지을 수 있는 유일한 방안이 될 것"이라고 전망했다.
정부도 정비사업 활성화 정책을 추진하겠다고 밝히면서 정비사업 발주 물량은 지속해서 증가할 전망이다. 김 상무는 "재건축 아파트의 조합 설립 인가와 시공사 선정 등 사업 단계가 진행됨에 따라 투자 가격이 연속 상승하게 된다"며 "장기 관점에서 우량 입지에 투자해 새 아파트를 분양받고 시세 차익을 기대하는 것이 부동산 투자의 주축이 될 것"이라고 강조했다.
━
투자 타이밍은 '사업 초기'… 규제 완화·절차 간소화 촉구━
현재 정비사업은 층수를 결정하는 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 등 여러 규제로 인해 속도를 내지 못하고 있다. 김 상무는 정부의 규제 완화를 통해 사업성을 높여야 한다고 제언했다. 그는 "정비사업 평균 기간이 10~12년 수준으로 '래미안 원베일리'(신반포3차·반포경남 재건축)는 약 9년이 소요됐다"면서 "신속한 주택 공급을 위해 정비사업 규제 완화와 절차 간소화가 필요하다"고 요청했다. 세부 방안으로 ▲서울 아파트 35층 규제 폐지 ▲한강변 첫 동 15층 규제 폐지 ▲시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 조기화 등이 제시됐다.
삼성물산은 올해 정비사업 수주 시장에서 연간 목표였던 5조원을 반 년 만에 조기 달성했다. 김 상무는 서울 용산구 한남4구역 재개발 등 대형 프로젝트 수주의 경험을 들어 주택시장 환경 변화에 따른 주거상품 트렌드와 시공사들의 전략도 소개했다.
그는 "서울 핵심 사업지의 시공사 선정 입찰 시 랜드마크 디자인과 미래 주거 기술을 적용해 차별화하는 전략이 대세"라며 "조경과 커뮤니티, 내부 인테리어, 층간소음과 내진설계 등 시스템은 물론 금융 조건도 중요해졌다"고 분석했다. 이어 "고객 수요를 따라 상품을 개발하는 것이 관건"이라며 "시공사들은 공동주택 미래 기술을 발전시키고 이를 적용해서 시장을 공략해야 한다"고 강조했다.
<저작권자 © ‘재테크 경제주간지’ 머니S, 무단전재 및 재배포 금지>