이재명 대통령은 지난 25일 X(옛 트위터)에 "다주택자 양도세 중과 유예 종료는 지난해 2월 이미 정해졌다"며 "재연장을 위한 법 개정을 할 것으로 생각했다면 오산"이라고 확고히 밝혔다. 그는 앞서 지난 23일에도 "(양도세 유예) 기간 연장을 전혀 고려하지 않는다"고 언급했다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도시 높은 세율을 적용하는 제도다. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트(p)를, 3주택자부터 30%p를 더한다. 2017년 문재인 정부 당시에도 실효성 논란이 있던 해당 제도는 윤석열 정부 집권 후 2022년 5월부터 매년 시행령 개정을 통해 적용이 유예됐다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 양도세 중과 시뮬레이션에 따르면 서울 전용 84㎡(약 30평대) 아파트를 2022년 10월 20억원에 매수하고 지난해 10월 35억원에 매도했다고 가정했을 경우 양도세는 5억6800만원이다. 만약 다주택자 양도세 중과가 재개되는 5월10일 이후 매도한다면 2주택자 기준 양도세는 9억1200만원, 3주택자는 10억6400만원으로 늘어난다.
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단기 매물 증가하지만 중장기 거래 절벽 우려━
부동산 전문가들은 양도세 중과 시행 전 3~4개월 동안 절세 목적의 매물이 늘어날 수 있다고 전망했다. 하지만 보유세(재산세·종합부동산세)가 현행 세율을 유지하면서 양도세가 늘어나는 경우 보유를 선택하는 다주택자가 더 많을 수 있다는 분석이다.김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시장에 적체된 매물들 중에 팔리지 않은 물건들이 5월 전 가격 조정 등 매도 전략을 바꿀 수 있다"면서 "다만 중과 시행 이후에는 세 부담이 급격히 늘어 매물 잠김 현상이 나타날 가능성이 크다"고 전망했다.
남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원도 "양도세 중과를 피하려는 단기 매물이 늘어날 것"이라며 "양도차익이 크게 달라지기 때문에 급매는 분명히 나올 수 있다. 중장기적으로 보면 다시 매물이 줄어들 것"이라고 내다봤다.
다만 수도권 대부분 지역은 토지거래허가제와 대출 규제 등 거래 장벽이 있는 점도 변수로 지목된다. 김 위원은 "토지거래허가제 적용 지역에선 매수 시 실거주 요건이 있어 짧은 기간 내에 거래가 성사되기 어려울 수 있다"고 말했다.
남 연구원도 "세입자가 거주하는 주택은 남은 임대차 계약 기간을 충족해야 하고 정비사업(재개발·재건축) 조합원 지위 양도가 제한돼 거래가 막힌 사례도 적지 않다"며 "대량의 매물 출회는 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 "양도세 중과 유예를 해제하는 계획이 있었다면 정부는 지난해 10·15 대책 당시 이를 공식화해 6개월가량의 기간을 줬어야 했다"며 "100일 남짓한 기간 동안 토지거래허가 심사를 받아 거래를 완료하기가 현실적으로 어려운 상황"이라고 강조했다. 그러면서 "서울 중심보다 외곽에서 매물이 더 나올 가능성이 크다"면서 "증여를 통한 자산 이전도 늘어날 것"이라고 분석했다.
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공공임대와 기업형임대 대책 마련돼야━
이은형 대한건설정책연구원 경제금융연구실 연구위원은 "양도세 중과 유예가 다주택자 매도와 시세차익의 공공 환수에만 그치지 않고 임대차 거래 전반에도 적잖은 영향을 미칠 것"이라며 "가족 단위 거주가 가능한 전세 물량의 감소가 예상된다. 공공임대와 기업형임대로 대체할 수 있는 수준의 대책 마련이 필요하다"고 진단했다.
고하희 대한건설정책연구원 경제금융연구실 부연구위원도 "지난 3년 동안 전·월세 가격이 지속 상승해온 상황에서 다주택자 매물이 철회되면 내 집 마련 대기자의 임대차 의존도가 더욱 커질 것"이라고 우려했다.
그는 "양도세 정책이 정권 따라 바뀌는 상황에선 '버티기'가 합리적인 선택이라고 판단할 수 있다"며 "양도세와 함께 보유세 조정이 없다면 매물 유도에 한계가 있다"고 분석했다.
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