[토요부동산] 투자 대세는 ‘OO’다

/사진=머니투데이DB

노후준비용 또는 재테크 수단으로 상가주택에 관심을 갖는 투자자가 늘고 있다. 저금리 기조가 계속돼 은행이자로는 기대수익률을 맞추기 힘들어서다. 주택경기 보합세로 아파트 시세차익을 기대하기 어렵다는 점도 반영됐다.

부동산업계에 따르면 2015년이 시작된 첫달부터 수도권 신도시 내 상가에 유동자금이 몰린다. 주요지역의 경우 연간 6% 안팎의 임대수익률을 기록한다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
 
물론 투자에 주의해야 할 점도 있다. 상가주택은 아파트에 비해 초기자금이 많이 들어가 리스크(위험)가 높다. 또한 주거환경이 상대적으로 열악하다. 여기에 아파트, 빌라 등과 비교해 환금성이 떨어지는 단점도 있다. 따라서 상가에 대한 투자를 고려한다면 투자 전에 철저한 조사와 분석이 뒷받침돼야 한다.


◇상가투자의 기본 ‘단지 내 상가’

우선 상가투자 시에는 아파트와 같은 방식으로 전략을 수립하지 말고 전혀 다른 관점에서 접근해야 한다. 상가만이 가지는 특성을 먼저 이해해야 한다는 것이다. 특히 상가투자의 목적을 분명히 해야 한다. 가장 이상적인 목적은 연체 없이 매달 꼬박꼬박 월세를 받는 것이다. 과거처럼 시세차익을 노릴만한 환경을 찾기가 쉽지 않아서다.

인터넷의 발달로 손쉽게 수집한 정보를 곧이곧대로 믿어서도 안된다. 문자로 표현된 정보는 필히 직접 현장을 둘러보는 임장활동을 통해 분석해야 한다.

상가투자 시 초보자들도 접근이 쉬운 투자유형은 ‘단지 내 상가’다. 상가 이용자가 확보돼 있고 필수업종이 입점하기 때문에 공실 위험성도 적다. 상가 공급가가 3.3㎡당 3000만원대 안팎에서 형성돼 있다 보니 비교적 소액투자처에 속한다. 지역별 3억원대 이하 공급도 많고 대출을 고려하면 1억원대 수준도 가능하다.

하지만 입찰방식이라면 사정이 달라질 수 있다. 1억원대 상가가 3억원대로 가격이 껑충 뛰기도 하고 입찰경쟁이 과열돼 내정가격보다 2~3배 높은 가격에 낙찰 받는 사례도 빈번하다. 매입에 집착한 고가낙찰로 스스로 수익을 떨어뜨리는 오류는 피해야 한다.

또한 단지 내 상가투자는 배후수요가 많을수록 좋다. 가구당 인원이 3명 이하로 떨어진 만큼 최소 600~700가구 이상은 돼야 한다.

단지 내 상가는 아파트 거주자들이 이용하는 상가다. 하지만 배치에 따라 근린형 단지 내 상가 기능도 할 수 있어 외부 노출도가 좋은 상가를 골라야 한다. 단지 밖 수요까지 겨냥해 배치한 상가의 경우 높은 임대료 지불이 가능한 브랜드 매장이 입점할 수 있기 때문이다. 

◇타이밍 중요한 ‘신도시 내 근린상가’

신도시(택지지구) 내 근린상가 투자 시에는 수요층의 이탈이 적고 접근성이 좋은 아파트 출구 인접 상가나 역세권 상가에 초점을 맞추는 게 좋다. 계약은 필수업종 위주로 맺는 것이 안정적이다.

신도시는 초기매입가에 거품이 낀 경우가 많다. 따라서 상권의 가격이 조정되는 시기에 투자타이밍을 맞추는 것도 좋은 방법이다. 가격조정기에는 초기분양가의 30% 안팎으로 가격이 할인되거나 급매물이 쏟아져 임대가 맞춰진 조건이라면 관심을 둘 만하다.

최근 신도시 내 근린상가의 매입가격은 2억~3억원대이지만 접근성과 가시성이 좋은 1층 상가의 경우 10억원대 전후로도 가격이 형성될 수 있다.

새로 철로가 생기는 구도심 역세권도 관심을 둘 만하다. 특히 지하철 역세권은 출구마다 상권력이 다르다. 따라서 유동인구가 많이 몰리는 출구쪽을 선택해야 유리하다.
복합쇼핑몰 투자 시에도 주의할 점이 있다. 복합쇼핑몰은 분양형과 임대형, 임대 후 분양형으로 공급되는데 그 성패가 상가 활성화에 달린 만큼 운영주체의 점검이 매우 중요하다.

3.3㎡당 가격이 일반상가보다 저렴해 관심이 높은 지식산업센터 상가투자의 경우 독점업종인 구내식당, 문구점, 편의점 등을 노리는 게 유리하다. 또한 주5일 근무가 임차인 영업수익에 어떤 영향을 미치는지도 사전에 점검해야 한다.