[법률S토리] 똘똘한 한채 세제혜택 받으려면?

사진=이미지투데이

2021년 이후 개정된 세법에따라 양도소득세가 크게 변동될 수 있다. 주택 보유 조건에 따라 얼마나 변동될지 살펴보자.
1세대1주택이면서 고가주택인 경우 양도소득세는 그 계산과정에서 다른 과세대상에 비해 2가지의 큰 세제혜택이 적용된다. 첫째는 거래액 기준 9억원 상당액에 대응하는 양도차익에 대해서 비과세를 적용받을 수 있다. 둘째는 과세대상금액에 대해 보유기간 1년당 8%씩의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

첫 번째 혜택은 2021년 이후 양도분이라고 해서 변경되는 것은 없다. 그런데 1세대1주택 고가주택의 양도소득세 계산 시 2년 이상 거주 요건을 혼동할 수 있다. 첫 번째 혜택과 두 번째 혜택을 구분하지 않고 계산하기 때문이다. 양도하는 주택이 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택이고 취득 당시 조정대상지역이었다면 첫 번째 혜택을 적용받기 위해서는 보유 기간 중에 2년 이상 거주해야 한다.


여기에 해당하지 않는다면 2년 이상 거주를 하지 않아도 첫 번째 혜택을 적용받는다. 두 번째 혜택인 장기보유특별공제가 계산된 공제액만큼 비과세되는 것으로 생각하면 이해가 쉽다.

첫 번째 혜택과 두 번째 혜택의 효과를 비교해서 정리하면 거래액이 크고 보유기간과 거주기간이 길수록 첫 번째 혜택보다 두 번째 혜택의 효과가 훨씬 크다.

또 다른 변경은 2021년 양도분부터는 최고세율구간이 하나 더 생기는 점이다. 2020년까지 5억원을 초과하는 과세표준에선 42%가 최고세율이지만 2021년 이후 양도분부터는 과세표준 10억원 초과분에 대해서는 3%가 증가한 45%의 세율이 적용된다. 과세표준이 10억원에 못 미치는 경우에는 2021년 이후에 양도하더라도 최고세율구간 변경으로 인한 세 부담의 차이는 없다.

유의할 점은 양도소득세는 물건별 과세가 아니라 역년 단위로 합산해 계산하는 기간별 과세라는 점이다. 따라서 양도물건이 여러 건인 경우에는 해를 달리해 양도시기를 분산시킬 수 있다면 부담세액의 합계를 줄일 수 있다.

다주택 중과세율과 단기양도에 대한 세율도 인상되는 새로운 세율의 적용 시점은 2021년 6월1일부터로 예정됐다. 우선 다주택 중과세율이 2021년 6월1일 이후 양도분부터 현재의 중과세율에서 10%포인트 인상된다. 2주택 중과세는 최고 65%(지방소득세율을 합할 경우 71.5%), 3주택 중과세는 최고 75%(지방소득세율을 합할 경우 82.5%)가 적용된다. 부동산은 2년 미만 보유하고 양도하는 경우를 단기양도라고 하는데 2021년 5월31일까지 주택이나 입주권의 양도에 대해서는 1년 미만 보유 시에만 40%의 세율을 적용한다. 1년 이상 보유 후 양도하는 경우에는 일반세율이 적용된다. 2021년 6월1일 이후 양도분부터는 1년 미만이면 70%, 1년 초과 2년 미만이면 60%의 중과세율이 적용된다.

또 1세대1주택 또는 다주택 중과를 판단할 때는 조정대상지역 여부를 불문하고 분양권도 주택 수에 산입한다. 이 기준은 2021년 1월1일 이후 양도분부터 적용된다.