[법률S토리] 다주택자, 절세전략 잘 짜려면… 취득세 먼저 따져야

사진=이미지투데이

다주택자에 대한 보유세 인상으로 주택에 대한 증여가 사상 최고치를 기록했다. 폭탄 수준의 양도소득세를 내느니 차라리 자녀에게 주택을 증여하며 증여세를 내겠다는 다주택자가 많아진 것이다. 주택을 받는 자녀는 증여세뿐 아니라 취득세도 내야 한다. 취득세는 종전 3.5% 수준에서 12%로 인상됐다. 증여뿐 아니라 다주택자가 조정대상지역 내 새로운 주택을 취득 시 내는 취득세도 중과돼 거래에 대한 세금 부담이 어느 때보다 부담스러워졌다.

다주택자 등에 대한 중과세는 지방세법 개정안이 시행된 2020년 8월12일 이후 취득하는 주택에 적용된다. 취득하는 주택에 대해 ▲조정대상지역 내 2주택 또는 조정대상지역 외 3주택 취득 시 8% ▲조정대상지역 내 3주택 또는 조정대상지역 외 4주택 이상 시 12% 취득세가 부과된다. 특히 법인의 경우 모든 주택의 취득에 대해 12%가 적용된다.

주택 수는 세대 단위로 산정하는 것으로 동일세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에도 각각 1채의 주택을 소유하고 있는 것으로 산정된다. 지방세법에서 1세대는 주민등록법 제7조에 따라 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(부모·배우자·자녀·형제자매 등)으로 구성된 세대를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재돼 있지 않더라도 같은 세대로 본다. 다만 30세 미만의 자녀라 하더라도 중위소득(1인 가구 월 175만원)의 40% 이상(월 70만원)의 소득이 있고 따로 사는 경우 별도의 세대로 볼 수 있도록 예외규정을 뒀다.

자녀가 부모님을 부양하기 위해 세대를 합가한 경우엔 어떻게 될까? 중위소득의 40% 이상인 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우 65세 이상 직계존속의 자녀 세대를 독립된 세대로 간주해 별도 세대로 볼 수 있다.

분양권과 입주권 자체는 취득세 과세대상이 아니므로 그 자체로 취득세가 부과되지는 않으며 추후 분양권과 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만 주택이 준공되기 전이라도 분양권과 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.

또한 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않는다.

주택의 유상취득 이외에도 증여 등 무상취득 사유로 인한 취득은 취득세가 중과된다. 조정대상지역 내에 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우 증여를 받은 자가 내는 증여 취득세율이 현행 3.5%에서 12%로 강화됐다.

다주택자의 부담이 크게 늘었다. 양도 또는 증여 등의 거래를 통해 줄어들 것으로 예상되는 보유세 감소분과 거래형태에 따라 부담해야 할 거래세(양도소득세·증여세·취득세)를 비교해 바람직한 의사결정을 내려야 할 때다.