재건축을 이유로 임대차 체결을 거절하려면 기존 세입자에게 고지해야 한다. 건물 멸실이나 다른 법령에 의한 재건축 계획이 아닌 경우 임대차 계약의 거절로 볼 수 없다. /사진=뉴스1
건물주의 재건축 통보에 기존 세입자가 신규 세입자를 구하기가 어려워진다면 권리금 회수 방해로 볼 수 있을까. 전문가들은 건물주가 표면상 재건축 통보 시기를 잘 지킨 것으로 보여도 법률상으로는 그렇지 않을 수 있다고 조언했다.
26일 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "상가 임대차에서 건물주가 법률상 정해진 규정대로 재건축을 통보한다면 세입자의 권리금 회수 기회를 거절해도 문제되진 않는다"면서 "다만 신규 세입자를 소개하는 과정에 건물주의 재건축 통보로 인해 임대차 계약이 파기된다면 상황은 복잡해진다"고 지적했다.
이어 "만약 건물주의 재건축 통보로 기존 세입자가 신규 세입자를 구하기 어려워졌다면 건물주에게 권리금 보호 의무 위반 책임이 생길 수 있다"고 설명했다.
'권리금'이란 영업시설과 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치(바닥 권리금) 등에 따른 무형의 가치를 금전으로 환산한 금액을 뜻한다. '상가건물 임대차보호법'에서 권리금을 인정하고 있다.
재건축 이슈는 건물주와 세입자 간 권리금 분쟁으로 이어질 수 있는 요소가 되기도 한다. 재건축은 점포 운영에 제약을 만드는 원인이 될 수 있기 때문. 이에 관해 상가건물 임대차보호법은 적법한 재건축 통보 시기와 사유를 규정한다.
해당 법 '제10조 제1항 제7호 가'에 따라 임대차 계약 체결 당시 공사 시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 고지하고 계획에 이행하는 경우 건물주가 권리금 보호 책임을 지지 않아도 된다.
엄 변호사는 "건물주가 계약 이전부터 세입자에게 재건축과 관련된 세부 계획을 통보했고 이를 따른다면 법률상 권리금 보호 의무에 대한 책임이 없다"고 말했다.
반면 건물주의 재건축 통보 행위가 위법에 해당하는 경우가 있다. 실제 기존 세입자가 신규 세입자를 소개한 과정에 건물주의 재건축 통보가 권리금 분쟁으로 이어진 사례다. 해당 사건에서 건물주는 2년 후 재건축 계획을 밝히면서 이후에도 임차권을 보장해줄 수 없어 계약 기간에 제한을 요구했다. 기존 세입자는 건물주를 상대로 권리금 손해배상청구를 제기했다.
대법원은 '법률상 재건축 사유로 임대차 체결을 거절하려면 구체적인 계획을 세입자에게 고지해야 하는데 건물주가 이에 따르지 않았고 건물 멸실이나 다른 법령에 의한 재건축 계획도 아니므로 정당한 임대차 계약의 거절로 볼 수 없다'며 기존 세입자의 손을 들어줬다.(2022. 5. 13. 선고 2021다286260)
해당 판례는 재건축과 관련된 사전 고지가 권리금을 회수해야 하는 기존 세입자에게 필요하다고 해석한 것으로 볼 수 있다. 엄 변호사는 "건물주 입장에서 신규 세입자와의 계약 체결 전 정당한 통보를 했다고 생각할 수 있지만 기존 세입자는 계약 기간이 끝나지 않는 권리금 회수를 위한 과정에서 나온 통보로 인해 권리금 회수가 어려워져 건물주에게 책임이 있어 보인다"고 해석했다.
건물주의 재건축 통보가 계약 초 없었다고 하더라도 권리금 회수가 어려운 경우가 있어 세입자의 주의가 당부된다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 각목에는 재건축과 관련해 건물주의 권리금 보호 의무 책임이 없는 사유에 관해 규정하고 있다.
건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우에는 건물주가 권리금 보호 의무 책임을 지지 않는다. 엄 변호사는 "건물 노후로 인해 재건축이 필요한 경우는 공신력 있는 기관으로부터 객관적인 안전진단 자료가 필요하다"며 "다른 법률로 인한 재건축은 국가사업으로 진행되는 경우가 많아 사업 주체가 세입자에게 보상할 책임이 따른다"고 설명했다.
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