2월 마지막 주 재개발연구회는 마포 상수역에서 집결해 당인리발전소 주변을 지나 합정 역세권 재개발구역을 탐방했다. 아파트가 아닌 단독주택, 다세대주택(빌라) 밀집 지역 곳곳엔 개발 계획을 알리는 플래카드가 걸려있다.
합정7구역과 인근 합정 역세권, 합정 모아타운 예상구역도 /자료 제공=재개발 연구회
상수역 주변은 지역주택조합 추진 사무실도 보이고 역세권 재개발의 경과 내용에 대한 안내문이 벽마다 붙어있다. 이곳은 역세권 재개발 추진이 구청의 규제로 멈춰서 있다. 홍대 상권이 이어져 게스트하우스 등이 밀집되어 있고 상권도 발달해 재개발을 가로막는 요소가 됐다.
당인리발전소를 지나 합정역으로 가는 길에 모아타운을 알리는 플래카드들을 쉽게 볼 수 있다. 당인리에서 합정역까지 이어지는 모아타운 추진구역이다.
합정 모아타운 추진구역을 지나면 합정역 초역세권에 철거가 막바지 작업 중인 합정7구역 도시정비형 재개발 현장이 있다. 2023년 8월 사업시행계획인가를 취득해 공공주택 36가구를 포함 공동주택 209가구와 오피스텔 89실, 근린생활시설이 들어설 예정이다. 연면적은 약 4만 2323㎡다.
합정 모아타운 추진구역 /자료 제공=재개발연구회
역세권 재개발은 '재개발의 꽃'으로 불린다. 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 법정 상한까지 높여 사업성이 좋아지는 구조다. 다만 늘어난 용적률의 일부는 기부채납해야 한다. 역세권 활성화 사업은 시프트(장기전세)와 달리 임대주택이 아닌 복합문화복지시설로도 기부채납이 가능하다. 주민편의시설이 단지 내 배치돼 좀 더 쾌적한 편이다.
합정7구역은 기부채납 시설이 지하 3층~지상 8층 복합문화복지시설로 계획에 포함돼 있다. 복합문화복지시설은 주상복합 건축물과 분리된 단독 건물로 임산부와 영유아 대상 건강관리, 청소년 학습 지원, 어르신 돌봄 거주, 여가, 장애인 자립 지원 등 통합복지서비스 제공을 목적으로 건립될 예정이다.
합정7구역 바로 옆 한강변을 끼고 역세권 재개발(활성화)사업이 주민 주도로 추진된다. 해당 구역 땅값은 3.3㎡당 6000만~7000만원대로 형성돼 빌라 사업자의 진입 문턱이 높다. 빌라 신축이 늘어 노후도가 깨지기 쉽지 않다. 추진구역 바로 앞은 '한국기독교 100주년 기념 성지'로 영구 한강뷰가 가능할 것으로 보인다.
모아타운은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 의한 소규모정비사업을 모아서 진행하는 방식이다. 여러 구역의 이해관계를 조율하기 위한 건축 협정을 거쳐야 한다. 기존 도로(가로)를 유지하고 진행하는 사업으로 소규모 블록별로 추진되어 개별 속도가 빠를 수 있지만 여러 구역의 이해관계를 조율하는 과정이 숙제다.
반면 역세권 재개발사업은 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 도시정비형 재개발사업으로 하나의 블록으로 사업이 진행된다. 사업성이 높아 사업 진행이 빠른 장점이 있지만 기부채납 비율을 고려해야 한다. 앞으로 5년 후엔 어떤 모습으로 바뀌어 있을지 기대되는 현장이다.
[도움] 글 : 재개발연구회 전영진 자문위원 / 현장조사 : 권래영 현장탐방단 회원
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