"분양가 절반 지원"… 정부, 준공 전 미분양 1만채 매입

정부가 미분양과 유동성 위기에 몰린 지방 건설 시장에 단기 처방에 나섰지만 수요 기반도 함께 확충돼야 한다는 의견이 나온다. 사진은 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. /사진=뉴스1

이재명 정부가 첫 추가경정예산(추경)을 확정하고 건설경기 회복을 위해 지방 미분양 아파트 투자에 나선다. 지방 미분양 아파트 1만가구를 준공 전 환매조건부로 매입하는 정책이 15년 만에 다시 가동된다. 다만 업계에선 장기 실효성을 높이기 위해선 구조 개선과 수요 기반을 확충하는 방안이 병행돼야 한다는 의견이 나온다.

20일 건설업계에 따르면 정부는 지난 19일 국무회의를 통해 총 30조5000억원의 추경을 확정하고 이중 2조7000억원을 건설경기 활성화에 투입한다고 밝혔다.


핵심은 지방의 준공 전 미분양 아파트 1만가구를 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매입하는 '미분양 안심환매' 사업이다. 정부가 지방 미분양 주택을 분양가의 50% 수준으로 매입한 후 준공 후 매입 가격과 이자를 합한 가격으로 재매각하는 방식이다. 2028년까지 3년간 주택 1만가구를 매입하는 것이 목표다.

정부는 동시에 프로젝트파이낸싱(PF) 유동성 리스크를 완화하기 위해 약 1조5000억원의 금융 패키지도 가동한다. 사업 초기 단계인 브리지론에 1조원의 'PF 선진화 마중물 개발 앵커리츠'가 도입된다. 앵커리츠는 우량 사업장의 토지를 매입해 초기 자금을 공급하고, 본PF 대출 실행 시 이를 회수하는 구조다. 추경 3000억원이 투입된다.

국토부 관계자는 "건설사의 입장에서 해당 PF 상환이나 공사비에 사용할 수 있어 급한 불을 끌 수 있다"며 "준공 전 미분양을 줄이고 사업자 자구 노력도 유도하는 일석이조의 방식"이라고 설명했다.

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단기 효과 있지만 구조 개선 병행돼야

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대구 수성구의 한 아파트에 할인분양 관련 현수막이 붙어있다. /사진=뉴시스

환매조건부 매입제도는 처음이 아니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양이 16만가구를 넘어서자 대한주택보증(현 HUG)은 3조3000억원을 투입해 약 1만9000가구의 환매조건부 매입을 실시했다. 당시에도 분양 전 미분양 시장에 유동성을 공급해 건설사의 연쇄 부도를 막고 금융기관 부실을 방지하는 데 역할을 했다.

부동산 업계는 이번 조치를 통해 하도급업체와 지역 경제로 자금 확산의 효과가 일어날 것으로 내다봤다.

박은성 한국공인중개사협회 제도개선과장은 "건설사 하나가 살면 하청·협력업체에도 자금이 돌 수 있다"며 "지역 기반 산업 생태계 전반의 순환을 자극하는 점에서 긍정적"이라고 말했다. 그러면서 "매입 아파트를 지역 청년과 무주택자 등에게 적정가로 공공 공급하면 정책의 완성도가 더욱 높아질 것"이라고 덧붙였다.

다만 단기 자금 유입과 유동성 공급 외에 지방 미분양의 구조 문제를 해결하는 효과는 미미할 것이라는 지적도 있다. 수요가 부족한 지방 분양시장의 한계를 우려할 때 미분양이 다시 발생하거나 매입 후 재매각이 실패할 위험도 있다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산 수석위원은 "지방 수요 기반이 약화된 상태여서 미분양 매입이 시장 원리와는 어긋날 수 있다"며 "전체 미분양 규모에 비해 매입 규모가 작아 분양시장 구조 개선을 이루는 데는 한계가 있다"고 말했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 "자금난을 겪고 있는 건설사들에 단기 유동성 확보의 도움이 될 것"이라면서 "과거에 정부가 환매조건부로 매입한 아파트의 대부분을 건설사가 재매입했지만 향후 가격이 하락시 매입 거부 등의 문제도 발생한다"고 설명했다. 이어 "매입 조건이나 가격 기준이 불투명하다는 특혜 시비도 우려된다"고 지적했다.

국토교통부가 발표한 '4월 주택통계'에 따르면 전국 미분양 주택은 6만7793가구로 집계됐다. 이번 환매조건부 매입 물량은 전체의 약 14~15% 수준이다.