금융위원회는 15일 오전 정부서울청사에서 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 이같은 내용의 '주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안'을 발표했다.
정부는 향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과 발생 여부 등을 면밀히 모니터링하며, 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에, 과감하게 시행해 나갈 계획이다.
다음은 '대출수요 관리 강화 방안' 일문일답.
-대출 증가속도는 상당부분 둔화됐다. 추가적인 대출규제를 발표한 배경은?
▶6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화됐지만 최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요 등에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대되고 있다. 기준금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리도 여전하다. 신규 주택구입에 활용되는 대출수요가 여전히 존재하는 만큼 수도권·규제지역 주담대 등에 대한 대출규제를 추가적으로 강화했다.
-이번 대책의 주요내용은?
▶국토교통부의 규제지역 확대 지정에 따라 해당 지역에서 취급되는 주택담보대출 등에 대한 대출규제가 자동으로 강화되고, 수도권·규제지역의 주담대, 전세대출에 대한 관리수준을 강화한다.
구체적으로 ▲수도권·규제지역 내 주택구입목적 주담대 한도를 주택가격(시가)에 따라 차등화 ▲수도권·규제지역 주담대에 대한 스트레스 금리 상향 조정 ▲유주택자의 수도권·규제지역 내 전세대출에 대한 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 적용 ▲은행권 주담대에 대한 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치를 조기 시행하는 것이다. 이를 통해 생산적 부문으로의 자금공급이 조속히 이루어지도록 거시건전성 규제를 앞당긴다.
-생활안정자금 목적의 주담대도 이번 규제에 포함되는지? 대출한도 축소 기준이 되는 주택 가격 판단 기준은?
▶생활안정자금 목적의 주담대는 금번 대책의 적용을 받지 않는다. 주택 가격 판단 기준은 현행 금융권의 주택가격 시가 산정방식에 따라 판단한다. 대출 신청일 기준으로 주택가격을 판단하며, 공신력 있는 기관의 평가자료 등을 활용한다.
-이주비대출, 중도금대출도 금번 규제에 포함되는지?
▶중도금·이주비 대출은 규제대상이 아니다. 6.27대책 당시 중도금대출은 6억원 대출한도 규제를 적용하지 않았는 바, 이번 규제에서도 제외된다. 이주비대출은 재건축·재개발 사업에 대한 영향 등을 감안해 이번 대출한도 축소 규제가 미적용된다.
-주담대 스트레스 금리 상향 조정과 관련, 이번 조치가 적용되는 대출의 범위는? 지방은 적용 대상에서 제외되는지?
▶이번 조치는 수도권·규제지역에서 취급되는 주택담보대출(오피스텔담보대출 포함)에 적용된다. 스트레스 DSR은 원칙적으로 DSR이 적용되는 대출에 적용되므로, DSR이 적용되지 않는 대출(중도금·이주비 대출 등)은 미적용된다.
-전세대출 DSR 적용대상은?
▶1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출 이용시 적용한다. 정책적 목적의 전세대출은 제외다.
-전세대출 이자상환분에 한해 DSR을 적용한다고 했다. 구체적으로 무슨 의미인지?
▶전세대출 차주(임차인)의 DSR 산정시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 임차인의 DSR에 반영한다는 의미다. 전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상환되는 바, 차주(임차인)의 상환능력 심사 필요성이 낮다.
반면, 전세대출 이자는 전세대출 기간 중 꾸준히 상환해야하므로 차주의 상환능력을 심사할 필요가 있다. 또한, 전세대출은 만기(통상 2년)가 짧아 원금 반영시 DSR이 과도하게 산정돼 이를 DSR에 반영하기 어려운 측면도 존재한다.
-무주택자의 전세대출에도 DSR을 적용할 계획인지?
▶무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부는 금번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의주거안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 판단할 방침이다.
-각 조치별 경과규정은?
▶시행일부터 신규 신청되는 대출부터 적용된다. 고가주택 주담대 대출한도 축소(10.15일), 주담대 스트레스 금리 하한 상향(10.15일), 유주택자 전세대출 DSR(10.28일) 등 시행일 전일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료하거나, 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주, 그리고 시행일 전일까지 주택매매계약(구입자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정이 적용된다.
집단대출의 경우 시행일 전일까지 입주자모집 공고(입주자모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전규정이 적용되며, 토지거래허가제 적용 주택의 경우엔 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우 그 이후에 주택 매매계약을 체결해도 종전규정이 적용된다. 그 밖에 이에 준하는 경우로 금융기관 여신심사위원회 등을 통해 인정되는 차주 등에 대해서는 종전규정 적용이 가능하다.
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