남진 한국도시부동산학회 회장은 15일 오후 서울 여의도 국회의원회관에서 열린 '주택시장 양극화 및 미분양 주택 해소방안' 정책 세미나에 참석해 "동일한 경제 환경에서 일자리와 생활 인프라, 교육 등에 따라 자산 형성의 격차가 확대되고 있다"며 "지역 미분양 문제는 건설 생태계의 활력마저 떨어트렸다"고 진단했다.
그는 "주택시장 양극화가 지역 경제와 고용, 금융 안정성에 큰 파급 효과를 미치고 있다"며 "미분양은 부동산만의 문제가 아니라 거시경제 위험요인으로 다뤄야 한다"고 강조했다.
실제로 수도권과 지방의 경제력 격차는 갈수록 심화됐다. 한국은행에 따르면 지역내총생산(GRDP)에서 수도권의 기여율은 2022년 70.1%로 2014년(51.6%) 대비 18.5%포인트(P) 상승했다. 같은 기간 비수도권 기여율은 18.1%포인트(48.0%→29.9%) 하락했다. 지방 미분양 주택 수는 국토교통부 조사 기준 올 6월 6만3000여가구에 달해, 이 중 79%가 지방에 집중됐다.
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AI 매수청구권 분양 모형 제안━
이어 "한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택 매입에 재정 소요가 크고 물량과 품질 선별에 따라 좌우된다"며 "주택도시보증공사(HUG) 환매조건부 매입도 환매 이행 불가 시 HUG가 물량을 부담해야 하는 한계가 있다"고 지적했다.
황 전 위원은 AI와 매수청구권을 활용한 분양 모형을 해결 방안으로 제시했다. 그는 "미래 특정 시점에 계약자가 사전 정한 가격으로 주택을 재매각하는 매수청구권을 부여해야 한다"며 "주택매입기구 특수목적법인(SPC)을 설립해 계약자가 매수청구권을 행사 시 주택을 매입하고 운영할 수 있다"고 제안했다.
그러면서 "계약자가 2년 만기 시 재분양 여부를 결정할 수 있도록 하면 수요가 활성화될 것"이라며 "매수심리가 상승하면 미분양 해결과 지방 경제 활성화도 기대할 수 있다"고 덧붙였다. 사업 대상 선정부터 관리의 단계에 AI를 이용하는 방안도 제시됐다. 그는 "AI와 빅데이터를 활용해 미분양 시장을 전망하고 계약자의 매수청구 가능성 예측과 시세 관리를 할 수 있을 것"이라고 설명했다.
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매수청구권 실현 가능성 낮아… "공공이 손실 감당할 것"━
성대규 LH 부동산금융사업처 처장은 "리츠나 SPC를 활용하기 위해서는 일정 규모 이상의 물량이 확보돼야 한다"며 "매수청구권을 시행하는 시기가 계약자에 따라 다르기에 규모 형성이 어려울 것"이라고 지적했다. 이어 "작은 규모로 운영하기에는 리츠 운영 수수료가 막대하다"고 우려했다.
이어 "사업 대상이 도시형생활주택 등 비아파트도 포함될 경우 수도권조차 시세 차익을 기대하기 어렵다"며 "비수도권은 가능성이 더욱 작다"고 말했다. 그러면서 "손실을 보장할 경우에 공공의 부담으로 돌아올 것"이라고 꼬집었다.
허지행 HUG 주택도시금융연구원 원장은 "HUG가 진행하는 전세보증금 반환과 매수청구권의 유사한 면이 있다"며 "전세보증금 반환으로 공공이 손실을 입고 있어 매수청구권 시행의 리스크가 우려된다"고 말했다.
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