후분양아파트, 소비자에게 무조건 좋을까

서울 시내 한 아파트 견본주택. /사진=김창성 기자

정부 활성화 움직임… 짧은 자금마련 기간이 관건
부동산시장에 후분양제가 확대될 조짐이다. 최근 국토교통부는 ‘제2차 장기(2013~2022년) 주거종합계획 수정계획’을 통해 후분양 주택공급 활성화 방안 후속조치로 택지 우선공급 근거를 마련했다.

이에 따라 후분양 시행 민간 건설사에게는 공공택지 우선공급 혜택이 주어진다. 또 사회임대주택 공모사업에 참여하는 협동조합·사회적기업·비영리법인 등 사회적 경제주체에게는 점포겸용 단독주택용지 공급가격을 낙찰가격이 아닌 감정평가액으로 적용하는 방안도 추진돼 후분양제가 정착되는 계기가 될 수 있을지 주목된다.


소비자는 완성된 제품을 보고 아파트를 구입하고 싶다며 대체로 후분양제 전면 도입을 찬성하는 기류다. 반면 건설업계는 자금 부담이 가중 된다며 도입을 반대한다. 양측이 입장이 판이하지만 속을 들여다보면 후분양제 도입이 소비자에게 무조건 좋지만은 않다. 왜일까.

◆후분양제 활성화… 공공부터 우선 도입

최근 정부가 후분양제 대한 활성화 대책을 내놓으며 확산에 속도를 내자 수요자의 관심이 덩달아 높아졌다.

지난 6월 국토교통부가 발표한 ‘제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년) 수정계획’ 및 ‘2018년 주거종합계획’에 따르면 정부는 2022년까지 신혼희망타운, 주거환경개선사업을 제외한 공공분양주택의 70%를 후분양으로 공급할 계획이다. 후분양 시점은 공정률 60%가 기준.

정부가 후분양제를 활성화 시키는 이유는 일정 부분 지어진 상태에서 분양을 할 경우 주택의 품질을 향상시킬 수 있다는 판단에서다. 수요자가 공사 현장을 미리 확인하고 계약하는 만큼 부실공사를 어느 정도 예방할 수 있다는 것.

또 계약 후 입주 때까지 걸리는 기간이 상대적으로 짧아 수요자의 주거 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다. 정부의 후분양제 계획은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사 등부터 우선 도입된다.

LH는 올 하반기 착공물량 중 2개단지(시흥 장현·춘천 우두)를 내년에 후분양으로 공급할 예정이다. 더불어 민간부문은 공공택지 우선공급기금대출 지원강화 등을 통해 활성화를 유도할 방침이다.

후분양아파트 활성화는 소비자에게도 자금 부담이 가중 될 우려가 높다. /사진=이미지투데이

◆건설사도 소비자도 문제는 ‘돈’
후분양제 도입 논의가 본격화됐지만 건설사의 입장은 단호하다. 건설사들은 공정률 60%에 이를 때까지 들어가는 비용 조달로 인해 자금 압박에 시달릴 것으로 우려한다. 규모가 작은 중소건설사의 경우 자금 압박이 더 심할 것이란 게 건설업계의 일관된 주장.

현재의 아파트 분양 시스템은 건설사가 분양가를 책정해 공급하면 계약자가 계약금과 여섯차례에 걸친 중도금을 납부하는 구조다. 건설사는 계약자가 낸 계약금과 중도금으로 자재를 수급해 시공한다.

건설사들은 준공 기한에 맞게 순차적으로 입금되는 중도금을 통해 자금 압박 없이 시공할 수 있지만 후분양제를 시행할 경우 모든 시공비용을 건설사가 충당해야 한다. 이는 자연스레 분양가 상승을 부추겨 오히려 소비자 선택권을 더 침해할 수 있다는 논리를 편다.

그렇다면 후분양제를 도입하면 소비자에게도 무조건 좋을까?

후분양제를 도입하면 완성된 제품을 보고 입주할 수 있는 데다 직접 하자 등을 확인 할 수 있는 장점이 있다. 또 계약부터 입주까지 기간이 짧은 것도 거주자의 주거안정을 돕는 요소다.

다만 건설사와 마찬가지로 소비자도 자금 부담이 만만치 않다. 여섯 번에 걸쳐 내던 중도금을 일시에 내야하기 때문에 소비자 입장에서도 마냥 반길 일이 아니다.

또 자금 부담을 우려해 건설사가 시공을 꺼리게 될 경우 공급 부족에 수급 불안정이 나타날 수 있다. 이 경우 집값이 폭등할 우려가 있어 결과적으로 소비자 피해가 더 확대될 우려가 있다. 결과적으로 해결의 열쇠는 정부가 쥐었다.

업계 관계자는 “소비자도 건설사도 만만치 않은 게 후분양제”라며 “정부는 무조건 후분양제 확대만 밀어붙일 게 아니라 소비자와 건설사 모두가 자금 부담이 없는 방안부터 마련해야 한다”고 지적했다.