서울 재개발 규제 수술대 "갭투자 증가 우려"… 어떻게 막나?

서울시는 재개발 규제 완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000가구, 총 13만가구를 공급한다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서는 총 11만가구를 공급해 2025년까지 '재개발‧재건축 정상화'로 총 24만가구를 공급할 계획이다. 사진은 기사 내용과 무관. /사진=뉴스1

서울시가 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하기 위해 '재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안'을 발표했다. 2017~2020년 4년동안 서울시 주택 준공물량 연평균 7만6279가구와 비교하면 상당히 많은 물량이 추가 공급되는 셈이다. 다만 갭투자 형태의 거래 증가 등이 우려돼 투기수요를 차단하는 방안도 필요하다는 의견이 제기된다.

오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 기자설명회를 열고 "2015년부터 서울시내에 새롭게 지정한 재개발 구역이 단 한 건도 없다"며 "중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해 재개발 재건축 정상화 과제가 반드시 선결돼야 한다"고 밝혔다.

서울시는 재개발 규제 완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000가구, 총 13만가구를 공급한다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서는 연평균 2만2000가구, 총 11만가구를 공급해 2025년까지 '재개발‧재건축 정상화'로 총 24만가구를 공급할 계획이다.

이번에 마련한 규제 완화는 크게 여섯 가지다. 6대 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲매년 '재개발구역 지정 공모'를 통한 구역 발굴 등이다.

주거정비지수제 폐지에 따라 재개발정비구역 지정이 쉬워질 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "노후주거지의 정비사업 진입문턱이 낮아져 재개발 시동을 거는 지역이 증가한다면 사업기대감이 선 반영되며 노후 단독·다가구 또는 다세대·빌라 밀집지의 매매가 상승이 현실화되고 갭투자 형태의 거래가 일시적으로 증가할 수 있다"고 내다봤다.

이어 "상대적으로 아파트에 비해 덜 올랐던 비아파트 주거상품의 가격상승이 이어질 수 있다"며 "서울 중저가 주거지의 가격상승으로 서민 주택시장의 가격 불안이 가시화될 가능성도 있어 개발과 투기수요 억제를 동시에 담보해야하는 어려운 숙제가 될 전망"이라고 말했다.

서울시는 투기방지 대책도 병행하겠다고 했다. 재개발구역 지정을 위한 후보지 공모일을 권리산정기준일로 고시하고 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기는 차단할 예정이다.

함 랩장은 "서울시의 투기적 가수요 차단을 위한 정책인 후보지 선정 전과 후보지 선정 후 규제책들은 재개발 규제완화 조치와 함께 조속히 시행될 필요가 있다"며 "이외에도 상시적 현장 계도와 매매가, 거래량 모니터링 외에 투기적 불법행위 단속이 병행될 필요가 있다"고 제언했다.

오 시장은 "주택가격 급등의 핵심원인은 수요보다 턱없이 부족한 주택공급"이라며 "재개발부터 정상화해 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하겠다"고 말했다. 이어 "부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙에 따라 필요하다면 시 권한을 총동원해 추가 대책도 지속 강구할 것"이라고 강조했다.