은마 재건축 분양가 3.3㎡ 7700만→'7100만원'… "그래도 비싸"

서울 재건축 대어 강남구 대치동 은마아파트의 국민평수 84㎡(이하 전용면적) 일반 분양가가 2억여원 내려가 24억원 초반대로 전망된다. 분양가가 낮아졌다고 해도 역대 최대 분양가를 기록할 것으로 보인다. 10일 강남구청은 전날 개최한 은마아파트 추정분담금 검증위원회를 통해 일반분양가를 3.3㎡당 7700만원에서 7100만원으로 8%가량 낮추기로 결정했다고 밝혔다./사진=뉴스1

서울 강남 재건축의 대표적 상징인 대치동 은마아파트의 일반분양가가 3.3㎡당 7100만원으로 변경됐다. 분양가 변경에도 여전히 '역대 최대 분양가'라는 수식어에서는 벗어나기 어려울 것으로 보인다.
강남구청은 지난 9일 추정분담금 검증위원회를 열고 은마아파트 일반분양가를 3.3㎡당 7700만원에서 7100만원으로 8%가량 낮추기로 결정했다고 밝혔다. 최근 한국은행이 금리를 동결하며 변화가 생긴 대출금리와 하락한 공시지가, 인근 아파트의 실거래가를 종합적으로 고려했다는 것이 구청의 입장이다.

강남구청 관계자는 "검증위원회 개최 전에 감정평가사, 시공사, 세무사 등으로 구성된 위원들에게 분양가 관련 사전 검토를 받았다"며 "이 과정에서 주변 아파트 시세를 반영해야 한다는 의견이 나와 분양가가 종전보다 내려갔다"고 밝혔다.


지난달 16일 서울시는 '은마아파트 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정' 고시와 함께 확정 일반분양가 추정액을 3.3㎡당 7700만원이라고 알려 화제가 됐다. 사상 최초의 고분양가였기 때문이다. 이는 3.3㎡당 3800만원이었던 둔촌주공 평균 분양가보다 2배, 3.3㎡당 5653만원으로 은마아파트 분양가 공개 전까지 역대 최대 분양가로 화제가 됐던 반포동 '래미안 원베일리'의 분양가보다 2000만원 이상 각각 높았다.

조정 분양가를 기준으로 해도 그동안의 재건축 단지 분양가 중 최고 가격이라는 점은 동일하다. 기존 분양가 대비 3.3㎡당 600만원이 줄었어도 '래미안 원베일리'보다 3.3㎡당 1431만원 비싸다.

이번 변경으로 인해 84㎡(이하 전용면적) 분양가는 약 26억원에서 약 24억원이 된다. 59㎡ 분양가는 약 19억원에서 17억원 중반대로 낮아진다.

분양가가 떨어졌으니 분담금도 조정된다. 종전 추정 분양가대로라면 76㎡에 살던 은마아파트 소유주가 분양 때 84㎡를 선택하면 4억1988만원을 내야 했다. 99㎡ 분양 시 6억9238만원가 추가된다. 바뀐 분양가를 토대로 하면 76㎡ 소유주 기준 ▲84㎡ 3억1600만원 ▲91㎡ 4억8200만원만 마련하면 된다.

분양가가 이대로 확정되는 건 아니다. 본 추정분담금 검증워윈회는 첫 순서였을 뿐 앞으로 두 번의 위원회가 더 남았다. 조합은 사업시행인가 총회 개최 전 변경된 추정분담금이 있으면 공개 시 검증을 해야 하며, 재건축 마무리 과정에서의 분양신청 통지(공고)시에도 변경된 추정분담금을 다시 따져봐야 한다.

1979년 준공된 은마아파트는 현재 28개동, 4424가구에서 33개동, 5778가구로 재건축을 앞두고 있다. 규제 완화로 재건축 추진위원회는 층수를 35층에서 50층 이상으로 올리는 방안을 검토하고 있다.

동의를 받아 층수 조정에 합의가 이뤄지면 정비계획변경을 신청한 뒤 인가가 떨어지면 분양가를 다시 산정해야 하므로 공사비나 분담금이 다시 변경될 수 있다. 추진위는 조합설립 동의서 검인을 신청한 이후 올해 하반기쯤 조합설립을 추진할 계획이다. 2025년 7월 이주를 시작하는 것이 목표다.