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계약 당일 김씨는 집주인보다 앞서 공인중개사무소에 도착, 조심스럽게 물었다. “저… 보증금 떼일 위험은 없나요?”
◆보증금 3200만원까지 정부가 '보호'
결론부터 말하면 당연히 보증금을 떼일 위험이 있다. 단 3200만원 이하의 보증금에 한해 정부에서 보호한다.
실제 집주인이 고의적으로 사기를 쳐 보증금을 갖고 도주하는 경우도 있지만 집을 담보로 한 대출이 연체돼 경매에 넘겨져 임차인이 변제받지 못하는 사례도 적지 않다.
최근 집값이 하락하면서 이러한 사례가 속출하고 있다. 차입금 대비 집값이 낮게 떨어지는 경우 은행들은 담보를 경매로 넘겨 대출금을 회수하기 때문이다.
하지만 현행 주택임대차보호법은 전월세 보증금 일부를 보증한다. 보증 한도는 지역별로 다르다. 대법원 인터넷등기소를 통해 '최우선 보호받는 임차인과 보증금의 범위'를 확인할 수 있다. 서울의 경우 9500만원 이하의 전세보증금을 내고 주택을 빌린 임차인은 3200만원까지 보장받는 것이 가능하다. 상가건물 보증금은 6500만원 이하일 때 2200만원까지 최우선 변제받을 수 있다.
박준규 남산트라팰리스공인중개사사무소 대표는 "대부분의 세입자들이 보증금을 높이고 월세를 낮춰 지출을 아끼려는 경향이 있지만 보증금을 5000만원, 7000만원 등 높게 설정할 경우 돌려받지 못할 것을 우려해 월세를 올려달라는 경우도 있다"고 설명했다.
정부 보호를 제대로 받으려면 계약 전 공인중개사에게 임차할 주택의 근저당 액수를 알아보고 이사 후 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 하면 월세에 대한 세액공제도 받을 수 있다.
지난해에는 소액보증금에 대한 압류 처분도 금지됐다. 과거에는 지방세를 체납하면 보증금을 압류당했지만 주택임대차보호법의 우선 변제 금액과 마찬가지로 최고 3200만원까지 보호키로 했다. 보호 액수는 지역에 따라 1500만∼3200만원이다.
◆3200만원 이상은 '보증보험' 가입
그렇다면 3200만원을 넘는 보증금은 어떻게 해야 할까. 전세금 보증보험에 가입하는 방법이 있다. 당장 보험료 몇푼이 드는 지출을 감수해야 하지만 서울 아파트의 경우 전세가가 수억원에 호가하기 때문에 안전한 거래를 위해서는 보증보험에 가입하는 것이 좋은 대비책이다.
주택이 경매로 넘겨지거나 계약이 종료된 지 한달 이상 지났는데도 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 보상해주는 상품이 있다. 보험료는 월 8000원~1만5000원이다.
지난 2일에는 무주택 서민을 위한 버팀목 전세대출이 출시됐다. 연 2.5~3.1%의 낮은 이자에 전세자금을 빌려주고 보증금을 돌려받지 못하면 주택도시보증공사(HUG)에서 대신 대출금을 갚아주는 상품이다.
이에 따라 세입자는 살던 집이 경매로 넘어가도 보증금에서 대출금을 뺀 금액을 돌려받을 수 있다. 대신에 해마다 대출이자와 함께 보증료를 내야 한다.
예컨대 1억원짜리 전셋집을 얻을 때 버팀목 전세대출로 7000만원을 빌렸다면 보증금의 0.15%인 15만원과 대출금의 0.05%인 3만5000원을 보증료로 내야 한다. 보증금이 집값의 80% 이하이면 보증료를 30% 할인받을 수 있다. 버팀목 전세대출은 세대원이 모두 무주택자이고 부부합산 연소득이 5000만원(신혼부부 6000만원) 이하인 경우에 신청할 수 있다.
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