[김기자의 부동산 WHY] 쫓겨나는 세입자들

세입자 A씨는 얼마 전 집주인에게 청천벽력 같은 소식을 들었다. 집주인의 아들이 해외유학을 마치고 곧 귀국할 예정이니 집을 비워달라는 것이다.

전세 계약기간은 아직 1년이 남은 상황. A씨는 얼마 전 태어난 아기 때문에 새집을 알아보기가 쉽지 않을 뿐더러 요즘 치솟는 전셋값을 생각하면 앞날이 막막했다. 집주인이 이사비와 중개수수료 외에 위자료까지 보상할 것을 약속하자 A씨는 남은 1년을 버텼다가 사이가 나빠지면 그 돈마저 받지 못할까 고민할 수밖에 없었다.

/사진=이미지투데이

◆전세계약 만료 전 일방적 해지는 '불법'
A씨의 집주인처럼 전세계약이 끝나기 전 일방적으로 해지를 통보하는 것은 불법이다. 다만 특수한 상황에 의해 집주인과 세입자가 합의할 경우 조기해지가 가능하다.


서울 강남의 공인중개사사무소 대표는 "이 경우 집주인이 부탁하는 상황이라 세입자 측에서 위자료 등 보상을 요구할 수 있지만 남은 기간을 버텼다가 계약연장을 거부당하면 보상도 못받고 새 집을 알아봐야 하는 더 나쁜 상황에 놓일 수 있다"고 설명했다.

전세계약이 만료되지 않았는데 집주인이 보증금 인상을 청구하는 경우도 있다. 주택임대차보호법은 이 경우 보증금 인상분을 기존 보증금의 5% 이내로 제한한다. 반면 계약기간이 끝난 후에는 집주인이 무리한 보증금 인상을 요구하는 것이 가능해 세입자 입장에서 이를 따르는 것이 어려울 경우엔 이사하는 방법밖에 없다.

이처럼 주택임대차보호법은 세입자에게 불리한 측면이 있다. 따라서 미국 등 선진국에서는 계약기간이 끝나도 집주인이 기존 임대료의 몇 퍼센트 이하까지만 인상할 수 있도록 규제한다. 국내에서도 임대주택의 경우 임대료 인상분을 제한하는 움직임이 일고 있다.

◆세입자의 계약해지 요구 받아들여질까

반대로 세입자가 전세계약이나 월세계약의 조기해지를 요구하는 경우도 있다. 세입자의 개인사정 때문에 이사해야 할 경우 집주인은 법적으로 보증금을 돌려줄 의무가 없다.

세입자 O씨는 근무지의 이전으로 집주인에게 전세계약의 조기해지를 요청했으나 거절당했다. 남은 6개월동안 보증금을 돌려줄 수 없다는 게 집주인의 입장. O씨의 거듭된 부탁에 집주인은 두가지 제안을 했다.

새 세입자를 구해 그의 보증금을 대신 받거나, 보증금을 돌려줄테니 남은 6개월동안 매달 제2금융권 수준의 대출이자를 지급하라는 것이다. O씨는 부동산과 직거래를 통해 새 세입자를 열심히 알아봤지만 결국 구하지 못했고 집주인에게 이자를 지급하는 조건으로 보증금을 돌려받을 수 있었다.

전세계약 당사자들 사이에서는 이처럼 보증금 반환과 관련한 분쟁이 자주 일어난다.

집주인의 귀책사유 없이 세입자의 사정으로 전세계약을 조기해지하는 경우에는 보증금 반환 의무가 없다. 만약 계약기간이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 채 이사한 경우엔 지연된 날 만큼 이자를 청구할 수 있다.

부동산시장 전문가는 "계약기간이 끝났어도 보증금을 돌려받기 전까지는 주민등록을 이전하지 않아야 안전하다"며 "보증금을 회수하지 않은 상태에서 주민등록 전입신고가 안돼있으면 보증금 회수가 더 어려울 수 있다"고 조언했다.