[토요부동산] 아파트는 작을수록 좋다?

대출규제·임대소득 과세기간 2년 유예 등의 여파로 중소형 아파트 가치가 오르고 있다. 사진은 위례신도시 아파트 건설 현장. /사진=뉴스1 DB

수도권 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 아파트의 가치가 치솟고 있다. 이달부터 시작된 아파트중도금 대출보증 한도규제와 더불어 내년 1월 시행예정이던 주택임대소득 과세 유예기간이 2년 연장되며 실수요자와 투자자의 시선이 쏠린 탓이다. 이 흐름은 경매시장으로 확대되며 중소형아파트의 인기를 대변했다. 특히 좁은 면적에서도 넓은 공간을 창출하는 각 건설사의 차별화된 시공이 맞물려 중소형아파트의 인기가 지속될 것임을 예고했다.
◆규제 여파에 급상승한 투자가치

정부가 이달부터 시행한 아파트중도금 대출보증 한도(수도권 6억원·지방 3억원 미만) 규제는 주택시장에서 중소형아파트의 가치를 올리는데 가장 큰 역할을 한 것으로 평가받는다.


이 대출규제는 서울 강남권 신규분양아파트를 중심으로 연이어 터진 고분양가 논란이 기폭제가 돼 실수요자의 시선을 돌렸다. 특히 상대적으로 가격이 낮고 교통·교육·생활편의시설 등 입지조건은 뒤지지 않는 수도권 인근 신도시의 중소형 평형으로 시선이 쏠리며 거주가치와 투자가치를 동시에 상승시켰다는 분석이다.

판교·광교·위례·동탄·용인·다산·미사강변·김포한강·파주 등 수도권 2기 신도시들은 최근 이 흐름을 타고 가장 주목받는 지역으로 꼽힌다. 또 아직 조성이 진행 중인 만큼 앞으로 다양한 개발호재도 남아있어 거주·투자가치 상승이 당분간 지속될 전망이다.

올해 말 종료 예정이던 연 2000만원(한달 166만7000원) 이하 주택임대소득자에 대한 소득세 과세 유예기간이 2년 연장된 것도 중소형 평형의 투자가치를 견인하며 투자자의 이목을 집중시킨다.

당초 정부는 내년부터 1가구 2주택자의 임대소득 연 2000만원 이하 월세수입을 현행 비과세에서 분리과세(세율 14%) 대상으로 잡았다. 하지만 유예기간이 연장되며 임대수익 목적의 투자자 부담을 한결 덜었다는 분석이다.

전문가들은 하반기 부동산시장 최대이슈였던 주택임대소득 소득세 과세 유예기간 연장으로 월세를 줄이거나 관련 부동산 처분을 고민하던 투자자의 계획이 다소 변동될 것으로 본다.

◆실용주의 붐… 경매시장도 주목

지난해(1~11월) 국토교통부에 신고된 수도권(서울·경기·인천) 아파트 중 전용면적 85㎡ 미만 중소형아파트의 거래 건수는 26만6727건으로 전체의 82%를 차지했다. 이 가운데 전용면적 60㎡ 이상∼85㎡ 미만은 전체의 43.2%인 14만626건이다.

중소형아파트 거래비율이 높은 것은 2인 이하 소형가구 증가에서 기인한다. 최근 통계청의 ‘가구주의 연령·가구유형·가구원수별 추계가구’ 자료에 따르면 전국 1인 가구수는 지난해 처음으로 506만551명을 기록하며 500만명을 돌파했다. 특히 이 가운데 1인 가구가 차지하는 비중은 지난해 27.05%에서 2022년 30.73%, 2035년 34.27% 등으로 꾸준히 증가할 전망이다.

소형가구 증가는 건설사들이 중소형아파트 분양물량을 늘리는데 한몫했다. 건설사들은 소형가구 증가추세에 발맞춰 실용주의를 표방한 중소형아파트를 계속 선보이고 있다. 지난 2010년 기준 5660가구에 불과했던 중소형 아파트는 지난해 10만5401가구로 늘었다.

경매시장에서도 중소형아파트의 인기가 뜨겁다. 지지옥션이 집계한 지난해 1월부터 지난 25일까지 진행된 수도권 전체 아파트 경매 건수는 1만8008건이다. 이 중 전용면적 85㎡ 이하 아파트가 1만590건으로 58%를 차지했다.

같은 기간 낙찰 건수 역시 전체 9261건 중 5337건(59%)을 기록해 평균 낙찰가율이 96%를 넘었다. 이 흐름은 장기 저금리 기조와 맞물려 주택시장에서의 중소형아파트 투자가치 상승을 당분간 이끌 전망이다.