뉴스테이 출범 1년… 고급화 성공과 공공성 부족의 기로

충북혁신도시 우미 린스테이 투시도. /사진=우미건설

기업형 임대주택(뉴스테이)이 출범 1년을 맞아 주택시장 판을 흔들었다는 평가를 받는다. 저소득층이 거주하는 열악한 환경의 임대주택이라는 편견을 깨고 고급화 전략에 성공한 것으로 풀이된다. 한 부동산 전문가는 “뉴스테이는 중산층을 겨냥해 마감재를 기존 브랜드 아파트 수준으로 맞추고 테라스나 대형 드레스룸을 설치하는 등 저렴한 임대주택이 아닌 고급주택 이미지를 주려고 노력하고 있다”며 “주택·청약통장 소유 여부나 소득 수준과 관계없이 청약할 수 있고 입주 대상도 저소득층이나 무주택자로 한정하지 않는 등 중산층의 진입장벽을 낮춘 것도 인기 요인”이라고 분석했다. 하지만 공공성 부족 등의 문제도 지적된다.
◆고급화 전략 공들인 1년

지난 1년간 건설사들은 뉴스테이 고급화에 공을 들였다. ‘수원 권선 꿈에그린’은 4베이, 판상형, 대형 드레스룸, 펜트리, 알파룸 등 일반 아파트와 동일한 평면 설계를 도입했으며 발코니 무상 확장을 지원했다.


‘e편한세상 테라스 위례’는 뉴스테이 최초로 테라스, 복층형 설계를 도입해 관심을 모았으며 최근 GS건설이 동탄에서 선보인 ‘동탄레이크자이 더 테라스’는 단지 전체를 100% 테라스하우스로 구성하기도 했다.

입주자의 가족 구성원과 생활패턴을 고려한 맞춤형 입주 서비스도 눈길을 끈다. ‘동탄 행복마을 푸르지오’는 마을공동체 개념을 적용한 ‘렛츠 프로그램’이 도입됐다. 입주민의 재능 기부로 단지 내 보육, 교육, 요리 프로그램 등이 이뤄지는 형태다. 뒤이어 공급된 ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’은 어린이 돌봄 서비스, 영·유아 전문병원, 교육센터 포괄적인 보육 서비스를 제공한다.

연 5%로 제한한 임대료 상승률 역시 장점으로 꼽힌다. 지난 2011년 이후 전국 아파트 전셋값은 연평균 8%가량 상승했지만 국내 1호 뉴스테이 단지인 대림산업의 ‘e편한세상 도화’의 경우 임대료 상승률을 연 3%로 제한했다. 정부 기준보다 연 2%포인트 낮춰 임대료 상승 부담을 낮춘 것.

‘수원 권선 꿈에그린’은 임대기간에 보증금을 인상하지 않고 월세만 연 5% 인상한다. ‘e편한세상 테라스 위례’는 보증금 증감에 따라 월세가 변하는 시스템을 제공하며, ‘동탄 행복마을 푸르지오’는 연간 3%의 임대료 인상을 적용했다. ‘신동탄 롯데캐슬’과 ‘동탄2 롯데캐슬’은 4년 장기계약자에겐 임대료 인상이 없고, 8년 계약 희망자에게는 특별공급 혜택을 줬다.

◆정부 지원에 비해 부족한 공공성

장점이 부각된 만큼 문제점도 만만치 않다. 정부 지원에 비해 공공성은 부족하다는 지적이다. 뉴스테이 사업 자본금의 60% 이상이 국가 지분인 것으로 나타났기 때문.

19일 이원욱 더불어민주당 의원에 따르면 최근 뉴스테이 사업의 자본금 지분 구조를 분석한 결과 총 자본금의 63.7%를 주택도시기금이 차지하고 있는 것으로 조사됐다.

국토교통부가 제출한 ‘뉴스테이 사업 관련 리츠 설립 현황 및 지분구조별첨’ 자료를 보면 현재까지 리츠 출자 승인이 완료된 20곳의 사업장의 총 자본금은 1조5893억원으로 이 가운데 1조122억원을 주택도시기금이 차지하고 있었다.

자본금을 기준으로 지분구조의 69.9% 이상을 기금이 차지하는 사업장은 ▲인천도화 ▲화성동탄2 A-14블록 ▲김포한강 Ab-04블록 ▲화성동탄2 B-15·16블록 등 6곳이었다.

인천도화 뉴스테이(2105가구)의 경우 총 사업비로 6150억원이 필요하지만 사업주체인 대림산업은 전체 3.76%인 231억원을 출자하는 데 그쳤다. 이밖에 ▲인천도시공사 231억원 ▲주택도시기금 1076억원 등을 출자해 자본금 1538억원을 조성했으며 나머지 3233억원은 금융기관의 융자 및 임대보증금(1378억원)을 통해 조달했다. 사업자는 총 사업비의 10% 이하 수준의 비용만을 부담하고 뉴스테이 시공까지 맡게 되는 ‘1석 2조’의 효과를 누리고 있다.

특히 이 의원은 뉴스테이 사업은 서민들이 내 집 마련 등을 위해 모은 청약저축 등으로 조성된 주택도시기금 지원을 받으면서도 정작 공공임대주택으로서의 공공성은 결여돼 있다고 짚었다.

그는 “기금이 60% 이상 들어가는 등 뉴스테이 지분 구조를 봤을 때 사실상 ‘준공공임대주택’이나 마찬가지”라며 “공적기금이 많이 들어가는데 비싼 초기료 제한 등 규제가 거의 없다는 것은 심각한 문제”라고 강조했다.

◆연말까지 1만5천여 가구 공급

이 같은 문제 지적에도 뉴스테이 공급은 올 연말까지 전국적으로 1만5000여가구가 예정돼 있다. 지역별로는 서울(661가구) 경기(2798가구) 인천(7649가구) 등 수도권에서 전체의 74%인 1만여가구가 분양된다. 충북(1345가구) 대구(591가구) 등 지방에서도 주요 택지지구 중심으로 뉴스테이가 공급된다.

우미건설은 오는 10월 충북혁신도시 B4블록에서 중견건설사 첫 뉴스테이 아파트 ‘충북혁신도시 린스테이’를 공급한다. 전용면적 70~84㎡, 총 1345가구 규모다. 단지 내에 어린이집(국공립 추진중)을 비롯해 에듀센터, 상가 내 영어학원(예정) 등이 조성되며 유치원 부지 및 두촌초(가칭·개교예정)가 인접해 있어 단지 안팎으로 우수한 교육여건을 갖췄다.

또 기업형 슈퍼마켓(SSM)도 유치될 예정이어서 높은 주거편의성을 확보하게 될 전망이다. 남향위주 단지 배치에 맞통풍구조, 팬트리, 알파룸, 드레스룸, 계절창고(일부세대) 등의 풍부한 수납공간을 제공하는 점도 눈에 띈다.

SK건설은 이달 화성시 기산1지구에 ‘신동탄 SK뷰파크 3차’를 선보인다. 동탄1신도시가 바로 옆에 붙어 있어 동탄생활권을 공유할 수 있고, 수원 영통 생활인프라도 누릴 수 있다. ‘신동탄 SK뷰파크 3차’는 입주민들을 위해 SK그룹연계카드 및 SK텔레콤 사물인터넷(IOT)서비스 등 SK그룹과 연계된 서비스를 포함한 다양한 주거 서비스를 제공할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 23층, 13개 동, 전용면적 59~84㎡, 총 1086가구로 구성된다.

현대건설은 하반기에 경기도 수원 호매실지구 C-5블록에 현대건설의 첫 뉴스테이 상품인 ‘힐스테이트 호매실’을 공급할 예정이다. 지하 1층~지상 25층, 8개 동, 전용면적 74~93㎡로 총 800세대로 구성될 예정이며 전용면적 93㎡가 전체의 60% 이상을 차지한다.

이 밖에도 한화건설과 롯데건설은 각각 인천광역시 서창2지구 13블록(1212가구)과 김포한강신도시 Ab-22블록(912가구)에서 뉴스테이를 선보일 계획이다.