[부동산S토리] 빈집은 쌓이고 내집은 없는데… 대안은?

아파트 규제와 공급과잉 우려 속 뉴스테이가 주목 받고 있지만 월 100만원에 달하는 임차료는 당초 서민주거안정 취지에 반하고 있다. /사진=이미지투데이

최근 몇년간 불었던 분양시장 호황이 올 들어 주춤할 것이란 전망이 파다하다. 지난해 발표된 11·3 부동산대책 여파에 시장이 움츠러든 탓이다. 더불어 공급과잉 주의보까지 발령되며 분양시장엔 연일 찬 기운이 감돈다. 이런 가운데 각 건설사는 기업형 임대주택(뉴스테이)으로 눈을 돌리고 있다. 정부 지원과 맞물려 중견기업까지 진출하며 공급에 속도가 붙었다. 다만 실수요자 입장에서 크게 싸다고 느껴지지 않는 가격은 여전히 아쉬운 대목이다.
◆분양규제·공급과잉 우려에 눈 돌린 건설사

최근 부동산114가 추산한 올해 전국 아파트 입주 물량은 지난해 28만6450가구보다 8만여 가구 늘어난 35만9860가구다. 내년에는 40만가구 돌파가 예상된다. 특히 내년 7월부터 8개월동안은 매달 평균 3만9000여 가구가 새로 입주해 공급과잉 주의보가 극에 달할 전망이다.

물량폭탄 우려 속 분양시장에 드리운 정부의 각종 규제도 여전히 시장을 냉각시키는 요인이다. 정부는 지난해 11·3 대책을 발표하며 시장과열지역인 조정대상지역을 선정했다. 정부는 1순위 청약기준강화, 전매제한기한 연장, 중도금 대출규제 등을 통해 부동산투기를 일삼는 가수요를 걷어내고 내 집 마련에 나선 실수요자 중심의 시장을 열겠다는 각오를 밝혔다.


정부 행보에 급등하던 서울 집값이 안정되는 등 효과를 보는 듯 했지만 덩달아 시장 전체가 주춤한 양상을 보였다. 만만치 않은 물량폭탄 우려와 규제 여파가 시장을 감싸면서 최근 건설사들은 정부의 지원책을 등에 업고 점차 뉴스테이로 눈을 돌리고 있다.

최근 국토교통부와 업계 등에 따르면 올해 총 2만2000가구의 뉴스테이가 공급된다. 국토부는 연내 총 15만가구를 지을 수 있는 사업지를 확보한다는 계획도 밝혔다.

특히 정부는 민간 사업자를 뉴스테이사업에 참여시키기 위한 정책도 내놨다. 사업타당성이 높은 민간사업장에 뉴스테이를 우선 공급할 수 있도록 하기 위해 민간제안 공모방식을 3월 도입한다. 당초 일반분양으로 계획됐던 사업장이더라도 뉴스테이로 전환해 공모할 수 있도록 길을 연 것이다.

주요 건설사뿐만 아니라 최근에는 중견 건설사도 뉴스테이사업에 참여하는 추세다. 지난해 10월 충북혁신도시에 뉴스테이를 공급한 우미건설은 올 9월에도 경기 파주 운정3지구에 846가구 규모의 뉴스테이를 공급 예정이며 동탄2신도시에서는 한옥형 뉴스테이 공급도 계획 중이다.

이밖에 중흥건설도 연내 뉴스테이 단지를 선보일 것으로 알려졌다.

◆지원책 업고 공급 봇물… 가격은 '글쎄'

뉴스테이 활성화를 위한 정부 지원책은 최근 봇물처럼 쏟아졌다. 민간시행 촉진지구 활성화를 위해 기반시설 등 공공기여 범위를 명확히 하고 8월경에는 뉴스테이 촉진지구 내 기부채납 기준도 재정립키로 하는 등 민간기업 참여를 독려하고 있다.

강호인 국토부 장관은 최근 뉴스테이 정책관련 간담회를 앞두고 “올해 미분양 주택이 늘어나면 매입형 뉴스테이로 전환해 임대주택으로 흡수할 수 있다”고 말하며 뉴스테이사업의 새로운 방향성도 제시했다.

정부 지원에 참여 건설사가 늘면서 뉴스테이에 대한 기대도 커졌다. 특히 정부의 분양시장 규제에 따른 시장 침체가 뉴스테이 확산에 도움이 될 수 있다는 목소리도 나온다.

기존 신규 분양시장에서는 까다로워진 1순위 청약 자격과 중도금 대출규제 등을 뚫어야 한다. 올해 분양 승인을 받는 단지의 경우 주택담보대출 여신심사 가이드라인도 적용돼 꼼꼼히 따져봐야 할 대목이 늘었다. 자금 마련에 있어 신규 분양 아파트보다 뉴스테이가 비교 우위에 있는 것이다. 최대 8년간 재계약이 가능하고 임대료 상승률이 연 5%로 제한된 점도 실수요자에게 매력적인 요소다.

다만 억대 보증금과 100만원에 달하는 임대료는 서민주거안정 기여라는 뉴스테이의 원 취지에 반하는 부분으로 꼽힌다.

국토부가 책정한 서울 중구 신당동 뉴스테이 보증금과 임대료는 ▲25㎡ 주택형 1000만원·65만원 ▲31㎡ 주택형 4000만원·75만원 ▲59㎡ 주택형 1억원·100만원이다. 대림동에 공급되는 뉴스테이 전용 44㎡의 보증금과 임대료도 각각 1000만원·110만원이다.

국토부는 뉴스테이 사업을 진행하며 줄곧 주변 시세와 비슷한 수준의 임대료 책정이라고 설명한다. 또 임대료 부담을 줄이기 위해 보증금을 올리면 임대료가 낮아지는 전환보증금제도가 있다고 강조한다.

가령 대림산업의 e편한세상 도화 84㎡ 주택형의 경우 보증금과 임대료가 각각 6500만원, 55만원이지만 전환보증금제도를 이용해 보증금을 1억3500만원까지 올리면 임대료는 37만5000원으로 줄어드는 식이다.

하지만 최근 통계청 가계동향조사에 따르면 지난해 기준 전체 가구 중 소득 6분위에 해당하는 중산층 가구의 월평균 소득은 426만4000원이다. 해당 금액은 어디까지나 평균 수치다.

실제 더 낮은 소득을 올리는 이들에게 저축과 각종 생활비, 100만원에 달하는 뉴스테이 임대료와 억대 보증금 대출 이자 지출 등까지 더하면 뉴스테이가 내세운 서민주거안정 취지와 크게 상반돼 장기적 관점에서 가격 하향조정 등의 조치가 따라야 할 것으로 지적된다.