[법률S토리] 아파트 팔려면 '이것'만은 꼭

회사원 A씨는 수도권에 아파트 두채를 보유하고 있다. 한채는 거주용, 나머지 한채는 임대용이다. A씨는 보유 중인 아파트 두채를 모두 매도할 예정이다. 아파트 양도 시 주의사항을 살펴보자.

부동산을 팔아 이익이 발생하면 그에 대한 세금 즉, 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세는 부동산 가격이 상승하면 세율(6.6~41.8%)도 올라가는 누진세다.


양도소득세를 줄이려면 집과 관련된 영수증을 챙겨두는 것이 바람직하다. 부동산 취득 이후 관련 부동산의 가치를 높이는 것으로 인정되는 경비는 ‘필요경비’라고 해서 양도소득세 계산 때 빼준다.

취득 시 낸 취득세, 채권할인 비용, 인지대, 법무사 수수료 등이 여기에 들어간다. 아파트 내부를 수리한 적이 있으면 아파트를 매도할 때 수리비용을 공제받을 수 있는지도 살펴봐야 한다.

이를테면 아파트 발코니 새시비, 홈 오토 설치비, 건물의 난방시설 교체 공사비(보일러 교체비용)은 경비로 인정된다. 방 확장 등의 내부시설 개량 공사비와 방범창 설치비용 역시 경비에 해당한다. 

발코니 새시와 인테리어 비용도 자본적 지출액으로 볼 수 있다. 다만 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 늘리는 것이 아닌 본래의 기능을 유지하기 위한 지출(수익적 지출)은 비용으로 인정하지 않는다.

/사진=이미지투데이

아파트를 수리할 때 가장 많이 하는 도배나 화장실·주방 수리비용은 양도 시 비용처리 되지 않으니 유의해야 한다.
원칙상 공사 시 세금계산서나 증빙자료를 보관하고 있어야 비용처리가 가능하지만 이를 평소에 챙기지 못했다면 공사업자에게 대금을 송금한 금융기록이나 계약서 등으로 증빙해 공제받을 수 있다.

경비로 인정이 안되는 경우는 벽지·장판 교체비용, 마루공사비, 싱크대·주방기구 교체비용, 타일과 변기 공사비, 화장실 공사비가 해당된다.

또 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비 등도 공제받기 어려운 항목이다. 이밖에 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장복구와 도장, 유리의 삽입 금액도 경비로 인정되지 않아 공제받기 어려운 점을 기억해야 한다.

보통 아파트 구입 후 지출한 비용을 기억하기 힘든 경우가 많으므로 등기권리증과 함께 A4 용지 1장을 보관하면서 지출이 있을 때마다 내역을 기입해 놓으면 아파트 매도 시 양도세를 절감할 수 있다.

A씨처럼 두건 이상의 부동산을 양도한다면 양도 시기를 나누는 것이 유리하다. 양도소득세는 1년 기준으로 세금을 계산한다. 매년 1월1일~12월31일 동안 부동산의 양도 손익을 합산해 양도소득세를 산정한다.

부동산 두건이 있고 모두 가격이 올라 이익을 냈다면 양도 차익이 한해에 몰리는 셈이다. 따라서 높은 세율을 적용받아 세금이 늘어나므로 한건의 부동산은 올해 양도하고 나머지는 내년에 양도해 양도소득을 분산하는 것이 절세에 유리하다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제486호에 실린 기사입니다.