[대선이후 부동산 대전망] '강남불패' 끝났다?

부동산시장에서 ‘규제’는 가장 민감한 이슈다. 지난 박근혜정부 4년은 주택 취득세 인하와 기업 뉴스테이(임대주택)에 대한 세제혜택, 청약 규제완화 등 부양책을 가동해 부동산시장이 사상 최고의 호황을 누렸다. 하지만 차기 정부에서는 어느 때보다 강력한 부동산 규제정책이 시행될 것으로 전망된다. 부동산 투자자들은 시장 침체를 우려하는 반면 무주택자나 서민들은 집값이 떨어지기를 기대한다. 기업뿐 아니라 내집 마련이 필요한 실수요자, 전월세 세입자 등 가계가 부동산정책에 촉각을 곤두세우는 이유다. <머니S>가 전월세 상한제, 보유세 인상, 초과이익환수제 등 대선 이후 부동산시장을 좌우할 이슈를 짚어봤다.<편집자주>

‘강남 부동산’은 언제나 뜨거운 감자다. 지은 지 40여년 된 아파트가 ‘강남’이라는 간판 하나로 가격이 수십억원을 호가한다. 이런 아파트는 대형건설사 브랜드와 만나 재건축을 추진하며 다시 고분양가 논란을 야기한다. 나아가 최근에는 내년 부활을 앞둔 초과이익환수제가 재건축조합과 정치권의 이슈로 떠올랐다. 새 정부 출범이 일주일도 채 남지 않았지만 강남 부동산시장이 마주한 각종 논란은 여전히 현재진행형이다.

◆3.3㎡당 4000만원에도 인기 고공행진


서울 강남 아파트값은 언제나 높은 몸값을 자랑했다. 2000년대 초반 등장한 도곡동 타워팰리스는 10년 가까이 부의 상징으로 통하며 최고가 아파트 지위를 지켰고 이어 등장한 삼성동 아이파크나 대형건설사의 브랜드아파트 역시 너나 할 것 없이 10억원 이상의 가격대를 유지했다.

1970년대 중후반부터 진행된 강남 개발로 탄생한 반포주공1단지나 압구정현대, 대치동 은마아파트 등은 낡은 아파트임에도 재건축을 추진하며 몸값을 불렸다.

문제는 이들의 몸값이 지나치게 비싸 따가운 시선을 받는다는 것. 반포 한양아파트를 재건축한 GS건설의 신반포자이는 지난해 1월 분양 당시 3.3m²당 4457만원의 평균분양가를 기록하며 처음으로 4000만원대를 넘겨 고분양가 논란에 불을 지폈다.

이후 같은 해 8월 분양한 현대건설의 ‘디에이치아너힐즈’(개포주공3단지 재건축)도 당초 3.3m²당 4457만원(최고 5166만원)의 분양가를 책정해 고분양가 논란의 정점을 찍었다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양 보증을 거부당하자 최종적으로 인근 단지 분양가의 110% 미만인 평균 4137만원으로 평균 분양가를 내려 가까스로 분양 일정을 소화했다. 그럼에도 디에이치아너힐즈는 1순위 청약 접수 결과 일반분양 63가구(특별공급 제외) 모집에 6339명이 몰려 평균 100.6대 1의 경쟁률을 기록했다.

앞서 분양한 신반포자이 역시 특별공급을 제외한 113가구 모집에 총 4269명이 몰리며 평균 37.8대1의 경쟁률을 올렸다. 고분양가 논란에도 강남 재건축아파트 인기는 고공행진 중임을 연이어 증명한 셈.

전문가들은 저금리 기조 속 높은 수익률을 바라는 시중 유동자금이 강남 재건축시장과 신규 분양시장에 쏠려 고분양가 논란이 촉발됐다고 분석하며 강남 인기는 앞으로도 꺾이지 않을 것으로 전망한다.

지난해 고분양가 논란을 불러 일으켰던 현대건설의 디에이치아너힐즈 공사현장. /사진=김창성 기자

◆또 돈 내라고? 초과이익환수제 논란
지난해 강남 부동산시장의 화두가 재건축아파트 고분양가 논란이었다면 올해는 단연 재건축초과이익환수제다.

재건축초과이익환수제는 재건축 추진위원회 구성시점부터 완공 뒤 입주시점까지 재건축을 통해 얻는 이익 가운데 평균 집값 상승분에서 공사비·조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액이 조합원 1인당 3000만원을 넘으면 초과 금액을 최대 50%까지 세금으로 부과하는 제도다.

이 제도는 2006년 도입됐지만 침체된 주택시장 활성화를 위해 2012년 5월 국회에서 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 개정안 통과로 시행이 유예됐고 2014년에도 올 연말까지 한 차례 더 유예하기로 결정됐다.

하지만 내년 1월 부활을 앞두고 최근 재건축초과이익환수제 대상에 포함될 것이 유력한 강남 주요 재건축단지는 단체행동에 나서며 유예연장을 주장했다. 

이들은 지난 3월 미실현 이익에 대해 조합원들에게 강제로 분담금을 내라는 행위는 부당하다는 의견을 담아 초과이익환수에 관한 법률 유예나 개정, 폐지가 필요하다는 의견을 국회에 전달했다.

이에 정치권에서도 유예를 검토하는 움직임이 일었지만 최근에는 다시 잠잠해졌다. 관련법 개정안 발의를 검토 중이라고 알려졌던 박덕흠 자유한국당 의원은 “검토해보겠다는 의견이 와전된 것”이라며 최근 법 개정안을 발의할 뜻이 없음을 분명히 했다.

특히 각 대선후보조차도 심상정 정의당 후보를 제외하면 재건축초과이익환수제 유예 등과 관련된 입장을 뚜렷하게 밝히지 않아 내년 1월 부활이 사실상 초읽기에 들어갔다.

◆규제에도 요지부동 강남 아파트값

각 정당의 대선후보와 국회는 재건축초과이익환수제 유예에 대체로 부정적 입장을 보이지만 수요자들의 의견은 달랐다.

최근 부동산 리서치회사 닥터아파트가 만 20세 이상 회원 1286명을 대상으로 실시한 조사에 따르면 재건축초과이익환수제 유예를 연장하거나 폐지해야 한다는 의견이 전체의 48%에 달했다.

조사 결과 올 12월 끝나는 재건축초과이익환수제 유예 종료와 관련 ‘시장상황에 따라 유예여부를 결정해야 한다’는 의견이 30.7%, ‘부활을 1년간 유예해야 한다’가 7.6%, ‘2~3년 유예연장을 해야 한다’가 11.5%였고 ‘폐지해야 한다’는 의견은 28.4%로 나타났다.

반면 ‘다시 시행해야 한다’는 16.9%를 기록, 모르겠다(4.6%)는 답변을 제외하고 재건축초과이익환수제 유예 연장이나 폐지 의견이 절반에 달했다. 각 대선후보와 국회가 앞으로도 강남 부동산시장 과열을 막기 위한 규제에 초점을 맞출 것으로 보이는 반면 수요자는 규제 완화를 바라는 분위기를 짐작할 수 있는 대목이다.

이처럼 정부·국회와 수요자가 규제를 두고 의견이 상반되지만 강남 아파트값은 여전히 고공행진 중이다. 특히 강남 재건축아파트 가격이 크게 오르자 전체 서울 아파트 평균 매매가가 사상 처음 6억원을 돌파했다.

KB국민은행 부동산 자료에 따르면 지난 3월말 기준 서울 아파트 평균 매매가는 6억17만원으로 1년 전보다 5000만원 가까이 증가했다. KB국민은행이 2008년 12월 조사를 시작한 이후 서울 아파트 평균 매매가가 6억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

특히 재건축아파트가 많은 강남구와 서초구, 송파구 등 강남 3구의 오름세가 뚜렷했다. 강남 3구는 2015년 12월부터 올 3월 말까지 아파트 매매가가 각각 5.33%, 5.51%, 5.63% 올라 같은 기간 서울 아파트 매매가 평균상승률(4.39%)을 웃돌았다. 강남 3구와 강동구까지 재건축 추진 물량이 가득 쌓인 만큼 강남권 아파트값 고공행진은 당분간 이어질 것으로 보인다.

임병철 부동산114 책임연구원은 “주요 대선후보는 부동산 보유세 강화, 공공임대주택 공급확대, 주택상가임대차보호법 강화, 주택담보대출 규제 등을 내세워 이전 정부의 부동산 부양책과는 차별화된 정책을 예고했다”며 “공격적인 투자보다는 보수적인 관점에서 주택시장을 바라볼 필요가 있다”고 조언했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제486호에 실린 기사입니다.