[법률S토리] 오피스텔, 주거용 vs 상업용

/사진=이미지투데이

오피스텔은 주거용과 상업용에 따라 임대 세금 납부금액이 달라진다.
상업용으로 구입하면 구입시점 건물에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있으나 임대소득을 본인의 근로소득과 합산해 신고해야 한다.

주거용인 경우 부가가치세 환급은 없지만 2018년까지는 임대소득이 연간 2000만원 이하면 세금이 없고 취득세나 재산세도 감면된다. 2019년부터 임대소득이 연간 2000만원 이하면 다른 소득과 합산되지 않고 15.4%로 분리 과세된다.


예컨대 근로소득이 1억원인 A씨가 오피스텔 임대료를 월 160만원으로 책정했다면 소득세는 상업용일 경우 부담이 더 크다. 근로소득세는 상업용과 주거용 모두 1524만원이지만 임대소득세는 상업용에만 54만9500원이 부과된다. 주거용보다 540만9500원 비싼 셈이다.

주거용으로 임대하고 신규분양을 받으면 전용면적이 60㎡(18평) 이하인 경우 취득세가 전액 면제된다. 2채 이상 임대 시엔 재산세 감면 혜택도 누릴 수 있다.

종합부동산세도 주거용으로 임대하고 오피스텔 기준시가가 6억원 이하일 경우 비과세가 적용된다. 주거용 오피스텔에서 취득세와 재산세 감면을 받기 위해선 구청에 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자를 내고 감면신청을 해야 한다.

다만 주거용 오피스텔은 최소 4년 이상 임대해야 한다. 의무임대기간 4년을 채우지 못하면 감면받은 취득세와 재산세를 포함해 1000만원 이하의 추가 과태료까지 부과된다.

2018년까지 주택으로 임대하고 월세소득이 연간 2000만원 이하라면 건강보험료 부담을 걱정하지 않아도 된다. 직장가입자의 피부양자자격도 유지된다.

국민연금도 사업소득과 근로소득 등에 대해 부과되므로 주택임대 월세가 연간 2000만원 이하라면 추가적인 부담은 없다. 그러나 4억원가량의 오피스텔을 구입하고 건물 부가가치세가 1억5000만원이라면 주거용으로 구입 시 부가가치세를 환급을 받을 수 없다.

따라서 부가가치세를 고려해 사업자 등록 여부를 결정해야 한다. 주거용으로 임대한 경우 A씨는 2주택자가 된다. 임대주택의 경우 기준시가가 6억원 이하면 주택 수에서 제외돼 A씨가 거주하는 주택을 양도할 때 비과세 적용을 받을 수 있다.

상업용 임대 시 오피스텔은 양도순서와 상관없이 1세대1주택자가 비과세 대상이다. 세제상으로는 월세액이 연간 2000만원을 초과하고 구입하는 오피스텔이 기준시가 기준 6억원을 초과한다면 주택으로 임대해도 실익이 없다.

따라서 오피스텔의 연간 수입금액이 2000만원 이하, 기준시가가 6억원 이하인 경우에는 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세제혜택이 많아져 주거용으로 임대하는 것이 유리하다. 주거용과 상업용의 장단점을 고려해 자신의 상황에 맞게 오피스텔 임대유형을 결정해야 할 것이다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제494호에 실린 기사입니다.