[법률S토리] 주거용 오피스텔, 주택일까 아닐까

/사진=이미지투데이

직장인 A씨는 최근 국민주택규모(85㎡) 이하 오피스텔을 주거용으로 분양받으려다 주택과 달리 부가가치세가 과세된다는 사실을 듣고 깜짝 놀랐다. 세법상 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되므로 부가가치세를 내지 않아도 된다고 생각했기 때문이다.
현행법을 보면 오피스텔은 규정에 따라 세법을 다르게 적용한다. 먼저 오피스텔이 주거용인지 업무용인지는 오피스텔 내부구조와 형태, 사용하는 용도 등을 종합해 판단한다. 임차인이나 소유자가 해당 오피스텔에 주민등록을 전입했는지 등이 판단의 주요 기준이 되기도 한다.

오피스텔 구입 시점에 고려할 세목은 부가가치세와 취득세다. 국민주택규모 이하인 주택을 구입하면 부가가치세가 면세되지만 주거용 오피스텔은 국민주택규모 이하더라도 부가가치세를 과세한다. 해당 면세 규정은 부가가치세법이 아닌 조세특례제한법에서 규정하는데 그 면세대상을 주택법에 의한 주택으로 한정 짓기 때문에 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 부가가치세를 내야 한다.


오피스텔을 임대하고 임대료를 받는 임대용역은 어떨까. 임차인이 상시 주거용으로 사용한다면 주택 임대용역에 포함된다고 봐 부가가치세가 면세되고 업무용으로 사용하면 부가가치세가 과세된다.

취득세의 경우 오피스텔 취득은 주거용 여부와 상관없이 주택으로 보지 않고 일반 건물매매로 보기 때문에 4.6%의 취득세(농특세, 지방교육세 포함)를 적용한다. 주택이 규모나 취득가액에 따라 1.1~3.5%의 세율을 차등 적용받는 것에 비하면 꽤 높은 수준이다. 만약 국민주택규모 이하고 6억원 이하의 주택이라면 취득세는 1.1%(농특세 면세, 지방교육세 포함)만 부담하고 부가가치세도 면세되니 같은 조건의 주거용 오피스텔 취득 시 세 부담과 큰 차이가 나는 셈이다.

같은 지방세지만 재산세는 취득세와 달리 현황부과 원칙을 적용한다. 공부상의 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 의해 재산세를 부과하기 때문에 오피스텔이 공부상 업무시설이라도 사실상 주거용인 경우 주택과 같이 0.1~0.4%의 세율을 적용받는다.

그렇다면 주거용 오피스텔 양도 시 1가구 1주택 비과세 규정도 적용받을 수 있을까. 오피스텔도 주거용으로 실사용한 기간이 입증되면 주택으로 봐 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 반대로 주거용 오피스텔이 있고 별도의 1주택이 있다면 1가구 2주택에 해당되므로 비과세 대상이 되지 않는다. 만약 종전의 1주택이 있는 상황에서 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환했다면 전환 시점을 주택의 취득처럼 간주한다. 또 일시적 2주택 특례 규정을 적용해 종전 주택을 3년 이내에 처분하는 등 다른 비과세 요건만 충족한다면 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제495호에 실린 기사입니다.