A씨는 최근 자녀에게 부동산을 증여하며 상속·증여세법상 보충적 평가방법으로 증여가액을 신고·납부했다. 보충적 평가방법이란 소규모 오피스텔이나 비상장주식자산과 같이 명확히 드러나지 않은 시가를 평가하는 것을 말한다. 그런데 세무서는 A씨에게 증여세를 추가 납부할 것을 고지했다. 이에 대해 A씨는 세무서가 적용한 거래가액이 자신이 증여한 부동산의 실질가치와 달라 부과처분이라고 주장한다.
이처럼 증여재산이나 상속재산의 평가방법을 놓고 분쟁이 생길 때가 많다. 보통 증여세나 상속세 계산 시 부동산의 평가가액은 평가기준일(증여일 또는 상속개시일)의 현재시가를 적용한다. 시가란 불특정다수인 간 거래가 생기는 경우 통상적으로 성립이 인정되는 가액이다.
또 수용·공매·감정가격 등의 가액도 시가로 본다. 즉 평가기준일인 증여일 전후 3개월(상속 시 6개월) 내 해당 재산에 대한 매매사실이 있거나 수용·경매·공매사실이 있는 경우 가액을 시가로 본다. 이밖에 같은 기간 중 2개 이상의 공신력 있는 감정기관으로부터 감정평가를 받아 평균액을 시가로 적용할 수 있다. 만약 시가로 보는 가액이 2개 이상이면 평가기준일 전후 가장 가까운 날의 가액을 적용한다.
그러나 시가로 판단할 가액이 없을 땐 유사한 자산의 매매사례가액이 가액으로 우선 적용된다. 해당 자산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 유사한 다른 재산 매매 등의 가액(유사 매매사례가액)이 있을 때 시가로 적용하는 것이다.
만약 유사한 자산의 거래가액조차 없을 땐 상증법상 보충적 평가방법을 적용한다. 구체적으로 주택은 개별·공동주택가격을, 토지는 개별공시지가를, 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액을 적용한다. 또 수도권·광역시의 오피스텔과 일정규모 이상의 상업용 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 토지·건물에 일괄 산정·고시하는 가액을 적용한다. 가액은 홈텍스에서 건물 주소를 입력하면 조회할 수 있다. A씨의 경우 쟁점사항은 상증법상 보충적 평가방법보다 우선 적용할 유사 매매사례가액의 범위를 어디까지로 판단하느냐다.
유사 매매사례가액을 평가가액으로 적용하려면 유사성이나 동일성을 먼저 판단하고 이 여부는 위치·용도·방향·면적·기준시가 고시내역 등을 고려해 종합 판단한다. 기존의 예규를 보면 면적·용도·위치 등이 같더라도 구체적인 조건이 달라 기준시가가 다르게 산정되는 경우 유사·동일성이 인정되지 않는다.
따라서 A씨가 과세관청의 부과처분이 부당함을 주장하려면 두 자산의 유사성이나 동일성을 부인해야 한다. 또 이를 뒷받침하는 근거로 두 자산의 기준시가가 어떻게 평가되는지, 어떤 면에서 가치가 다른지를 구체적으로 반박해야 한다.
☞ 본 기사는 <머니S> 제509호(2017년 10월11~17일)에 실린 기사입니다.