# 강남에 거주하는 A씨는 새 아파트를 매입하고 기존에 보유한 오래된 아파트는 전세를 줬다. 당초 오래된 아파트를 매각하려고 했으나 재건축 호재가 불면서 고민에 빠졌다. 기존 아파트를 파느니 차라리 자녀에게 증여하는 것이 현명할 것으로 생각돼서다.
자녀에게 증여할 경우 절세 방법은 무엇일까. 현재 보유한 아파트를 보증금을 포함해 자녀에게 증여하면 전세보증금(채무)도 자녀에게 이전된다. 따라서 보증금에 대해선 A씨가 양도세를 납부해야 한다. 다만 A씨는 1세대1주택자이므로 양도세가 비과세된다. 자녀는 아파트 가격에서 보증금을 제외한 나머지 금액의 증여세만 납부하면 되는 셈이다.
이를테면 해당 아파트의 가격이 9억원이고 전세보증금이 5억원이라고 가정해보자. 부담부증여로 전세 보증금를 포함해 자녀에게 아파트를 증여하면 전세보증금 5억원에 대해선 A씨가 1세대1주택자이므로 양도세가 비과세되고 4억원(9억원-5억원)에 해당하는 증여세 약 5600만원만 납부하면 된다.
그러나 해당 아파트를 전세보증금(5억원)을 제외하고 단순증여(9억원)로 자녀에게 이전하면 증여세가 1억8100만원이나 발생해 세금 부담이 크다. 또 취득세 부담도 부담부증여를 하면 3300만원, 단순 증여 시 3600만원이 발생해 단순 증여가 300만원을 더 부담할 수 있다.
또 다른 사례를 살펴보자. 송파구에 거주하는 B씨는 단독주택과 아파트를 각각 1채씩 보유하고 있다. 어떤 주택을 먼저 증여하는 것이 절세에 유리할까. 단독주택은 특별한 경우를 제외하고 개별주택가격으로 증여재산을 평가한다.
통상 개별주택가격은 해당 단독주택의 토지만 평가한 개별공시지가의 70% 정도로 평가돼 증여하기 가장 좋은 재산으로 손꼽힌다. 그러나 아파트는 실거래가액으로 증여세를 납부해야 하므로 실제 가치가 동일한 재산이라면 단독주택을 증여하는 것이 유리하다.
이를테면 거래 가액이 똑같이 15억원인 아파트와 단독주택을 증여한다고 가정해보자. 증여평가 금액에는 큰 차이가 있다.
아파트는 증여세를 산출할 때 매매 실거래가액을 적용해 실거래가액이 15억원이면 증여 때에도 15억원으로 평가하므로 증여세가 3억9000만원이 발생한다. 그러나 단독주택은 시세는 15억원이지만 개별주택가격은 약 9억원 정도로 저평가돼 증여세를 1억8100만원만 납부하면 된다.
따라서 동일한 부동산도 어떤 재산을 증여하느냐에 따라 2억원의 세금 차이가 발생할 수 있다. 저평가된 재산을 먼저 증여해야 앞으로 발생할 재산가치 상승분을 자녀가 누릴 수 있다는 점을 고려해야 한다.
☞ 본 기사는 <머니S> 제502호(2017년 8월23~29일)에 실린 기사입니다.