[법률S토리] 재건축∙재개발 양도세 줄이는 법

도시 곳곳에 재건축·재개발사업이 진행되면서 절세전략에 관심이 모아진다. 재건축·재개발은 진행과정에서 청산금 지급(수령)과 대체주택 취득 등 다양한 문제가 제기된다. 특히 과도한 세금문제로 어려움을 겪을 수 있으니 양도소득세와 비과세 여부를 사전에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

재건축·재개발은 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다. 주변 정비기반시설 노후 여부에 따라 재건축 또는 재개발로 분류된다.


도시및주거환경정비법(도정법)에 따라 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공, 일반분양, 준공, 이전고시, 청산 및 조합해산 등의 절차를 거친다. 눈여겨볼 것은 관리처분계획인가다. 이 시점을 기준으로 조합원의 조합원입주권 취득과 청산금 지급(수령)액이 확정된다.

조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 일정요건 충족 시 1세대1주택 양도로 취급해 비과세가 적용된다.

/사진=이미지투데이

비과세 조건은 관리처분계획인가일과 주택 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건(1세대1주택 2년이상 보유)을 충족한 주택으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우다. 양도일 현재 다른주택이 없거나 양도일 현재 당해 조합원입주권 외 1주택을 소유한 경우로 주택 취득일로부터 3년 이내 조합원입주권을 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 
 
조합원입주권 양도 시엔 양도소득세가 과세되는데 입주권 양도일까지 보유기간이 1년 미만이면 44%(지방소득세 포함), 1년 이상이면 기본세율(6.6~44% 누진세율)을 적용한다. 이 경우 원조합원은 조합원입주권 양도시 보유 기산시점이 종전주택의 취득일로 적용된다.
유의할 점도 있다. 조합원입주권과 주택을 보유한 1세대가 주택을 양도한 경우 주의해야 한다. 조합원입주권은 일반 분양권과 달리 주택의 비과세 판단 시 주택수에 포함되기 때문이다.

기존주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 내 기존주택을 양도하는 경우 일시적 2주택에 해당하는 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

재건축·재개발사업 시행기간에 이주 목적으로 취득한 대체주택을 양도할 때도 비과세가 가능하다. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 재건축·재개발 사업시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 경우다.

또 주택개발이 완성된 후 2년 내 그 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고 재건축·재개발주택 완성 전 또는 완성 후 2년 내 대체주택을 양도해야 한다. 이처럼 주택개발 전과정에서 1세대1주택 비과세 논리는 그대로 적용된다. 비과세를 받을 수 있음에도 제대로 알지 못해 세금을 납부하는 과오를 범해서는 안되겠다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제496호(2017년 7월12~18일)에 실린 기사입니다.