서울 오피스 10동 중 9동, 펀드·리츠 간접투자 거래됐다

올해 1분기 서울 오피스 시장에선 대형·중대형 자산 거래가 여럿 완료되며 거래규모는 전 분기보다 2935억원(12.2%) 확대된 2조6921억원을 기록했다./사진제공=젠스타메이트

지난해 고금리와 이로 인한 대출 금리 상승으로 오피스 시장에서도 매수자의 관망세가 지속된 가운데 올해부터는 막혔던 거래 흐름이 다소 뚫렸다는 분석이 나온다. 최근 기관투자자들의 위축된 매입 활동으로 유동성이 부족한 상황에서 자금력이 충분한 SI(전략적투자자)들이 매수 주체로 등장하고 있어서다.
26일 상업용 부동산 업체 '젠스타메이트'에 따르면 올 1분기 서울 오피스 거래규모는 2조6921억원으로 집계됐다. 전 분기 대비 2935억원(12.2%), 전년 동기 대비 1조8926억원(236.8%) 만큼 증가했다. 대형·중대형 자산 거래들이 마무리된 영향이 컸다.

서울 오피스의 3.3㎡당 거래가격은 전 분기 대비 204만원(7.9%) 오른 2790만원이다. CBD와 GBD 내 가격 상승이 주된 원인으로 작용했다. 1분기 거래가 활발했던 CBD의 경우 3.3㎡당 3216만원으로 전 분기 대비 33% 높아졌다.


CBD(종로·중구)와 GBD(강남·서초)의 합산 거래규모는 2조4319억 원으로 전체 규모의 90% 수준이다. CBD의 경우 메트로타워(4156억원)과 서울로타워(3099억원) 거래 영향으로 총 거래규모는 전 분기와 비교할 때 212% 확대됐다. GBD 또한 아크플레이스(7917억원), T412(3,277억 원) 등 대형 자산이 거래되며 직전 분기보다 115% 높은 1조2567억원의 거래규모를 기록했다.

이형구 젠스타메이트 리서치 본부장은 "유동성 부족으로 시장 내 오피스 매물이 쌓이는 상황이 지속되고 있다"며 "2분기에는 아이콘 역삼 등 일부 자산만 거래가 완료될 것으로 예상돼 거래규모는 1분기 대비 감소할 전망"이라고 말했다.

올 1분기 서울에선 총 13개 동의 오피스, 약 26만7000㎡가 거래되며 전 분기(32만3400㎡)보다 19% 줄었다. 권역별 3.3㎡당 거래가격은 ▲GBD 3746만원 ▲YBD 2177만원 ▲CBD 3216만원이다.

펀드, 리츠 등 간접투자기구의 매도는 전체 거래규모의 90% 수준인 2조4596억원이었다. 이는 2023년 2분기와 유사한 수준인데, 당시 금리 인상으로 위축되었던 오피스 투자 수요가 다소 회복되면서 간접투자기구의 매도 규모는 2조6000억원(전체 거래규모의79%)을 기록한 바 있다.

1분기에 거래가 지연되던 메트로타워, 서울로타워, 아크플레이스 등이 연이어 손바뀜에 따라 간접투자기구의 매도 규모가 크게 증가했다. 간접투자기구와 법인의 매수가 각각 1조 4474억 (전체 거래규모의 53%), 1조2594억원(46%)으로 나타난 가운데 개인의 매
수는 250억원(1%)으로 확인됐다.

같은 기간 서울 전체 신축포함 공실률은 전 분기 대비 1.0%포인트(p) 상승한 3.6%로 조사됐다. GBD를 제외한 모든 권역에서 신규 공급이 발생한 결과다.

CBD는 초대형 오피스인 태평로 빌딩에서 대형 공실 해소가 발생했으나 신축 오피스인 K파이낸스타워(한국은행 소공별관 리모델링)이 준공되며 신축포함 공실률은 전 분기 대비 0.3%포인트 오른 3.2%에 머물렀다. GBD의 경우 권역 내 이전·증평 사례가 다수 포착된 동시에 중대형 규모 오피스에서 기존 임차사의 퇴거로 인한 공실이 발생해 신축포함 공실률은 2.8%로 집계됐다.

2020년 4분기 공급된 여의도포스트타워 이후 첫 초대형 오피스(TP타워)가 공급된 YBD 공실률은 전 분기 대비 3.2%포인트 상승한 6.2%로 확인됐다. 동여의도 지역의 오피스에서 잇따른 대형 공실 해소가 발생하며 신축 제외 공실률은 직전 분기보다 0.3%포인트 하락한 1.1%였다. 향후 앵커원과 TP타워에 신규 임차인의 입주가 이어짐에 따라 신축포함 공실률은 하락세를 보일 것으로 추정된다.