25일 HUG에 따르면 전날 국토교통부는 서울 강남구 건설회관에서 열린 미분양 안심환매 사업 관련 설명회를 통해 제세금 면제 등 추가 보완책 도입을 시사했다. HUG와 국토부, 행정안전부는 업계의 요구에 따라 환매가격을 낮추기 위한 지방세특례제한법 개정을 약속한 것으로 전해졌다.
미분양 안심환매는 지방의 준공 전 미분양 아파트 1만가구를 HUG가 선매입하는 사업이다. 정부가 지방 미분양 주택을 분양가의 50% 수준으로 매입한 후 준공 후 매입 가격과 이자를 합한 가격으로 사업자에 재매각하는 방식으로 진행된다.
공정률 50% 이상, 분양보증 가입 사업장이 대상이며 올해부터 2026년까지 4000가구, 2027~2028년 6000가구 등 3년 동안 1만가구를 순차 매입한다. 환매기간은 준공 후 1년 이내로 HUG의 매입 가격에 이자 등 자금 조달비용이 붙는다.
HUG는 8월 말 1차 공고를 내고 9월부터 매입 신청을 받을 계획이다. 10월 말부터 약 2000가구(4800억원) 규모 매입을 시작한다. 사업 대상지는 낙인 효과를 고려해 공개하지 않는다는 방침이다.
업계는 사업 진행 과정에서 적용될 수 있는 세금 혜택에 주목한다. HUG에 따르면 취득세와 재산세 등 제세금을 포함한 환매가격은 매입가격의 약 113% 수준이다. 정부가 추진 중인 지방세특례제한법 개정안이 통과될 경우 제세금이 면제되면서 환매가격은 약 106% 수준으로 낮아지게 된다. HUG가 국민주택채권을 할인 매도할 경우 환매가격은 최대 103%까지 내려갈 가능성도 있다.
HUG 관계자는 "면세가 이뤄질 경우 환매가격이 기존 113%에서 106% 수준으로 낮아질 것으로 예상한다"며 "최저 103%까지 내려갈 수 있을 것으로도 보이지만 변동성이 있다"고 말했다.
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건설업 유동성 확보 효과 주목… HUG "10년 전 환매율 99%"━
HUG의 미분양 안심환매 사업은 이번이 처음이 아니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시 미분양이 16만가구를 넘어서자 대한주택보증(현 HUG)은 3조3000억원을 투입해 약 1만9000가구의 환매조건부 매입을 실시했다. 당시에도 분양 전 미분양 시장에 유동성을 공급해 건설업체의 연쇄 부도를 막고 금융기관 부실을 방지하는 역할을 했다.
HUG의 재원을 활용해 자금을 공급하는 정책인 만큼 환매가 제대로 이뤄지지 않을 경우 HUG가 손실을 떠안을 수 있다는 우려가 제기된다. 이와 관련 HUG 관계자는 "2008년 환매 사업 당시 매입한 물량 대부분이 준공 후 1~2년 사이에 회수가 완료됐다"며 "사업 막바지인 2013년에 매입한 물량도 2015년 대부분 회수했으며 당시 환매율은 99% 이상이었다"고 설명했다. 그러면서 "사업자가 매입한 물량을 환매해가지 않더라도 공매를 통해 채권을 회수할 수 있다"고 덧붙였다.
업계에서는 지원 규모와 범위가 제한적이어서 중소 건설업체를 실질적으로 살리는 데 한계가 있다는 지적도 나온다. 국토부 5월 주택통계에 따르면 전국의 준공 전 미분양 물량은 3만9665가구로 이번 사업 대상인 1만가구보다 4배가량 많다. HUG는 이번 사업의 핵심 목적이 미분양 해소에 있다는 점을 강조하고 있다.
한 건설업계 관계자는 "지방 중에서도 입지가 떨어져 악성 미분양이 생길 만한 지역이 대상일 텐데 HUG에 절반 가격 매각 시 시행사 입장에서는 사실상 분양 실패"라며 "손실 회복에는 일부 도움이 되겠지만 이번 대책이 근본 해법으로 작용하기에는 제한적"이라고 전망했다.
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