[재테크 빙하기] '은행 NPL 28조원'을 잡아라

NPL(Non Performing Loan: 무수익여신)이 효율적인 부동산 재테크방법으로 주목받는다. 금융산업의 규모가 커지고 경기가 침체되면서 NPL시장은 오히려 활황을 누리고 있다. 금융감독원에 따르면 지난해 은행권의 NPL 규모는 28조원에 달한다. 은행들이 2011년 국제회계기준(IFRS) 도입으로 자기자본비율 8% 이상을 지켜 올해도 NPL을 대거 매각할 것으로 보인다.

은행은 주택담보대출 등의 연체가 3개월 이상 진행되면 NPL을 자산유동화회사에 대출원금의 70~80% 가격으로 팔아넘긴다. 개인 투자자는 이들 업체에서 NPL을 구매해 팔거나 이후 담보가 경매로 제3자에게 낙찰되면 배당금을 받을 수 있다.


부동산·경매전문가들은 최근 부동산시장이 공급과잉으로 불황이 예고되면서 올 상반기가 NPL 투자 적기라고 밝힌다. 부동산과 금융의 합작품 부동산NPL. 국내 대표 자산유동화회사인 연합자산관리(UAMCO·유암코)와 대신에프앤아이가 제시한 일반투자자가 알아야 할 NPL 투자전략을 소개한다.

◆NPL로 수익 거두는 방법 3가지

NPL로 수익을 거둘 수 있는 방법은 크게 배당, 낙찰, 재매각 등 3가지다.

① 배당= 배당은 아파트가 경매에서 낙찰되면 법원으로부터 채권액을 받는 것으로 아파트가 채권액에 상응하는 가격에 낙찰되는지 여부가 관건이다. 최근에는 아파트의 평균 낙찰가율이 높아져 배당을 챙기기 유리한 상황이다.

가령 한 경매전문업체로부터 3억5000만원의 NPL을 채권액의 80%인 2억8000만원에 매입했다고 가정하자. 서울에 위치한 이 아파트가 경매에 나왔는데 감정가가 3억7000만원이다. 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난 1월 서울 아파트의 경매 평균낙찰가율은 102.8%에 달한다. 이 아파트의 낙찰가율도 102.8%라고 가정하면 낙찰금액은 3억5000만원이 넘는다. 배당금 역시 투자자에게 돌아오는 채권액 3억5000만원과 비슷한 규모로 투자자는 채권 매입금액에 지불한 2억8000만원을 제하고 7000만원의 차익을 챙길 수 있다.

/사진=이미지투데이

② 낙찰= 아파트의 시세상승을 기대하면 직접 낙찰을 받는 것도 효율적이다. 이 경우 낙찰가격을 미리 추정해 이에 합당한 가격으로 채권을 매입해야 이익을 창출할 수 있어 부동산가격의 흐름을 잘 읽는 것이 중요하다. 담보부 NPL투자는 부동산가격의 상승·하락 변수에 따라 경매낙찰 예상가격을 예측해 그것보다 저렴하게 사올 경우 수익을 달성할 수 있다. 이를 위해선 부동산의 권리분석이 필수다.
양석재 유암코 자산관리본부 이사는 “권리분석은 부동산의 권리상태를 살펴보는 것으로 입찰자가 부동산의 법률적 관계를 조사해 소유권 이전까지 말소되지 않는 또다른 권리를 살 수 있다”며 “1순위 근저당채권을 유입해 시세변동에 따른 오류를 줄이는 것도 손실을 예방할 수 있다”고 조언했다.

③ 재매각= 재매각은 NPL로 나온 물건의 경매시간을 기회비용으로 삼는다. 보통 NPL로 나온 물건이 경매까지 6개월이 걸리는 것을 감안하면 이 시간에 직접 구매자를 찾아 재매각해야 높은 금액을 받을수 있다. 양석재 이사는 “NPL은 채권거래를 통한 수익이 비과세되는 장점이 있다”며 “양도세가 발생하지 않고 배당에 대한 세금도 매기지 않기 때문에 3가지 방법을 활용해 NPL 투자에 나서보라”고 권했다.

◆NPL 투자 시 주의할 점

NPL 투자 시 법원사이트에서 경매물건을 확인하고 NPL운용회사의 안정성을 살펴보는 것이 중요하다. 의외로 단순한 유의사항이지만 유동화회사로 둔갑한 가짜 자산관리업체들이 NPL 투자를 대행하면서 투자자들의 피해가 속출하고 있다.

현행법상 NPL은 개인이 매입할 수 없는 구조로 은행에서 NPL을 매입하는 자산유동화회사를 거쳐야 한다. 따라서 유명 자산관리회사나 경매사이트 대표 등이 직접 수익률을 제시할 경우 부실거래를 의심해야 한다. 개인투자자는 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

금융감독원 전자공시시스템 다트(DART)에는 NPL매물을 운용하는 유동화회사의 담당자가 공시돼 채권이 어느 은행에서 유동화된 것인지, 담당자는 금융사 관계자인지 브로커인지를 직접 확인할 수 있다.

김정규 대신애프앤아이 부부장은 “NPL 투자자들은 담보와 채권의 가치를 신중하게 평가하고 공인된 회사를 통해 매수를 검토해야 한다”며 “소멸시효가 만료된 채권, 월별 회수정보가 증명되지 않은 채권 등은 금액의 많고 적음에 상관없이 매수하지 않는 게 좋다”고 말했다.

 경매보다 NPL이 좋은 이유

성시근 서울사이버대학교 부동산학과 교수.

성시근 서울사이버대 부동산학과 교수는 2013년 <나는 경매보다 NPL이 좋다>라는 저서를 통해 효율적인 NPL 투자전략을 제시했다.
성 교수가 주목하는 NPL의 장점은 ▲배당금 수령효과(배당금 수령·투자기간이 짧고 현금화가 편리) ▲직접 낙찰효과(채권 회수금액으로 직접 낙찰 가능) ▲소액투자 효과(3000만~5000만원으로 투자 가능) ▲절세효과(양도세 비과세) ▲상계처리 효과(채권자의 경매낙찰로 매각대금 상계처리) ▲UP계약서의 효과(합법적으로 배당기일 채권금액으로 고가 낙찰) ▲특수물건 매입효과(법정 시상권, 유치권 등 매입으로 고수익 발생) 등 총 7가지다.

NPL은 물적담보가 있는 담보부 부실채권과 담보가 없는 무담보부 채권이 있다. 물적 담보는 부동산·신용증서·건설중기·항공기·선박 등이고 무담보부 채권은 카드대금·휴대전화 및 통신비 미납금·외상값 등이다.

성 교수는 “담보가 없다는 것은 그만큼 위험률이 높다는 걸 의미하기 때문에 담보부채권이 더 안전하다”며 “NPL의 장점이 많지만 투자하려는 물건이 있으면 꼭 현장 답사하고 물건의 가치분석, 권리분석, 임차인분석, 선수위채권 분석을 해야 한다”고 조언했다.

성 교수는 NPL의 직접 투자가 어렵다면 NPL랩 상품 등으로 간접 투자하는 방식을 추천했다. NPL랩은 고객에게 예탁받은 자금을 자산관리회사가 투자하고 NPL경쟁입찰에 참여해 신용회복위원회나 법원 등에서 나온 개인회생 채권 및 신용회복채권 등을 60~70% 가격에 사들인다. 채무자가 내는 이자를 투자자에게 배분해줘 수익률도 안정적인 편이다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제426호에 실린 기사입니다.