[불패 역세권] ‘첫삽 뜨기 전’ 투자 조심조심

투자처를 잃은 자금이 부동산시장으로 향한다. 저금리 기조와 주식시장 침체가 계속되며 전통적 투자시장인 부동산에 대한 기대감이 커져서다. 그중에서도 역세권은 투자자가 가장 기본적으로 관심을 갖는 투자처다. 역세권에 투자하려면 무엇을 고려해야 할까.

<머니위크>는 부동산시장 전문가들에게 ‘역세권 투자전략과 주의할 점’을 물었다. 최근의 부동산시장은 재개발과 수익형부동산 투자가 주를 이루는 만큼 과거와 같이 정보를 믿고 성급하게 투자하거나 매매차익을 기대하는 것은 금물이다.


<인터뷰에 참여해주신 분들>
▷박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
▷장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장
▷윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원

◆역세권 홍보 믿지 말고 직접 가봐야

- 서울을 비롯해 수도권에 많은 역세권이 있다. 투자 시 고려해야 할 점은.

▷박원갑 수석전문위원(이하 박)= 일반적으로 역세권은 지하철역 출구에서 멀리 떨어지지 않은 곳을 말한다. 반경 500m 이내다. 하지만 실제로는 역세권이 아니라 영향권인 경우가 많다. 분양회사가 과장광고를 한다는 뜻이다. 따라서 역세권 투자를 고려한다면 실제 방문해보는 것이 중요하다. 지하철역 출구에서 가까울수록 좋은 것은 두말할 나위 없고 유동인구 수도 살펴봐야 한다.

▷장재현 팀장(이하 장)= 역과의 거리가 가까울수록 좋다는 점을 명심해야 한다. 특히 아파트대단지의 경우 각 동마다 역과의 거리가 다르다. 따라서 역과의 거리를 파악해야 한다. 만약 개통한 지 오래된 지하철역이라면 역세권으로서의 가치가 주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다. 다른 요소를 찾아봐야 한다. 신도시나 택지지구는 역과의 거리 외에 교육시설, 상업시설, 공원으로의 접근성이 주거가치에 영향을 주는 만큼 역에만 치중하기보다 전체 주거환경을 살펴볼 필요가 있다.

▷윤지해 책임연구원(이하 윤)= 역세권이라도 출구위치에 따라 유동인구의 차이가 나타난다. 역세권 개발계획을 보면 출구의 위치를 미리 확인할 수 있다. 따라서 출구위치별로 다르게 접근해야 한다. 이를테면 지하철역 출구가 4~6개라도 실제 유동인구가 몰리는 곳은 1~2개뿐이다. 유동인구가 몰리는 곳은 아파트단지 주변보다 영화관, 쇼핑몰, 백화점, 대형마트 등 상업시설인 경우가 많다.

(왼쪽부터)박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 윤지해 부동산114 리서치센터 책임연구원, 장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장.

- 역세권 투자에 앞서 주의하거나 피해야 할 점이 있다면.
▷박= 투자시점에 주의해야 한다. 정부나 지자체 주도의 개발계획이 예산문제로 장밋빛에 그치는 경우가 더러 있다. 대표적인 예가 오세훈 전 서울시장의 용산 국제업무지구 개발계획이 무산된 일이다. 현재도 서울시가 삼성역을 마이스(기업회의·인센티브관광·국제회의·전시회사업) 산업지구로 개발을 추진 중이나 아직 낙관하기엔 이르다. 투자는 착공 이후 하는 것이 안전하다. 또 주택의 경우 양도소득세 비과세혜택을 받으려면 2년 이상 보유해야 한다는 점도 알아둬야 한다.

▷장= 역세권은 환금성, 즉 매매가 빠르고 당장 돈으로 바꿀 수 있는 확률이 높은 것이 장점이다. 그만큼 유동인구가 풍부하고 투자가치가 뛰어나지만 문제는 주변시세에 비해 너무 비싼 곳을 주의해야 한다는 것이다. 또 같은 역세권이라도 일반지하철과 경전철은 부동산시장에 미치는 영향이 다르다. 경전철은 수송량이 적고 운행거리가 짧아 역세권으로서의 투자가치가 떨어진다.

▷윤= 역세권 투자는 가격 반영의 정도가 중요하다. 매입하려는 물건의 매매가격이 단기간 급등했다면 이미 시세에 역세권으로서의 가치가 반영된 것이다. 이는 추가상승을 제약하는 요소로 작용한다. 과거에는 신규 지하철역 개발계획과 착공시점에 가격이 급등했지만 요즘은 개통 5~6개월 전 가격 반영의 정도가 높아지는 경향이 나타난다. 따라서 실제 개통 이전까지 매입의 기회가 있다.

◆뜨는 역세권, 지는 역세권

- GTX(수도권광역 급행철도), SRT(수서-부산 고속열차) 등 신역세권이 생겨났다.

▷박= 새로운 길이 생기면 혜택을 받는 곳은 기존의 도시가 아닌 외곽지역이다. 강남과 강북을 이으면 누가 혜택을 받겠나. 강남의 인프라를 누릴 수 있게 된 강북의 투자가치가 오른다. 또 최고의 수혜를 누리는 곳은 중간지점에 있는 역이 아니라 종착역이다.

▷장= SRT와 5호선, 8호선, 김포도시철도 등 역세권에 위치한 신규분양 아파트들은 앞으로 서울로의 접근성을 바탕으로 투자가치가 달라질 것이다. 따라서 강남이나 도심으로의 이동이 얼마나 빠른지에 따라 아파트값이 차이날 것이다. 앞으로 뜨는 역세권은 개통 예정인 역 주변이 될 전망이다. 착공과 개통에 따라 주변의 부동산가격이 올라가기 때문에 미리 선점해야 한다. 반면 기존에 만들어진 역세권은 높은 가격을 부담하고 투자하기보다 투자성과 콘셉트를 세심하게 검토한 후 매입하는 것이 낫다.

▷윤= 뜨는 역세권과 지는 역세권의 차이는 주거단지보다는 상업시설의 여부와 관련 있다. 즉 상주인구보다 외부에서 유입되는 유동인구가 많아야 한다. 반면 주거단지 중심의 역세권은 소음이 덜하다는 장점은 있지만 부동산가격에 미치는 영향은 적다.

- 역세권 투자의 전망과 미래가치는.

▷박= 저성장이 지속되면서 과거처럼 매매차익을 기대하기보다 임대수익을 내는 수익형부동산의 가치가 높아졌다. 실제 잘나가는 역세권 상가들은 연평균 수익률이 4%대 후반이나 5%대 안팎이다. 지하철역에서 벗어날수록 임대료가 낮아진다.

▷장= 지상에 있는 역의 경우 임대아파트나 문화·여가생활을 할 수 있는 공간으로 개발하면 좋을 것 같다. 정부가 추진한 역세권 행복주택 개발도 그 일환이다. 도심의 수요가 많은 지역에 임대주택을 공급한다는 장점이 있다. 일반 역세권 상업지구의 경우 지역특성에 맞게 특화하고 콘셉트 있는 상권으로 발전시켜 지역발전에 기여하도록 해야 한다.

▷윤= 역세권 개발정책은 주거단지와 상업시설, 업무지구를 어떻게 배치하느냐에 성패가 달렸다. 과거처럼 아파트 중심으로 개발하면 장기발전성이 낮다. 이를테면 판교신도시 내 신분당선 판교역과 같이 주거단지와 상업시설, 업무지구를 조화롭게 조성한 것은 역세권 개발의 대표적인 성공사례다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제438호에 실린 기사입니다.