[김기자의 부동산 WHY] 재건축 투자, 꼭 해야겠습니까

A씨는 최근 재건축투자의 인기가 높아졌다는 뉴스를 듣고 인근 공인중개소를 찾았다. 공인중개사는 "단독주택이나 다가구주택 밀집지역의 재건축사업 때 땅만 매입하면 조합원이 될 수 있다"고 조언했다. 재건축조합원은 세입자의 이사비를 보상하지 않아도 되고 수익성이 좋은 편이다.

A씨는 재건축투자를 결심하고 자투리땅을 구입했다. 그러나 조합 결성 후 A씨에게는 현금청산을 받으라는 통지가 날아들었다. 무엇이 잘못됐을까. A씨의 실수는 재건축조합원의 자격조건을 잘 알지 못한 공인중개사의 조언에서 비롯됐다. 재건축과 재개발, 조합원 자격의 차이점을 알아보자.

/사진=머니위크DB

◆재건축조합원은 토지와 건축물 소유주 동일
재건축사업의 유형은 주변 기반시설의 여건과 용도에 따라 나뉜다. ▲주택재건축 ▲주택재개발 ▲도시환경 정비사업 ▲주거환경 개선사업 ▲주거환경 관리사업 ▲가로주택 정비사업의 6가지다.


이 중 재건축과 재개발은 성격과 사업방식이 다르다. 재건축은 노후주택의 소유주들이 조합을 구성해 기존의 건물을 헐고 새로 짓는 것을 말한다. 재개발은 주거환경이 낙후된 지역의 도로와 상하수도를 정비하고 주택을 신축하는 공공사업이다.

조합원의 자격요건은 재건축사업만 다르다. '도시 및 주거환경정비법'에 따르면 재건축조합원은 정비구역 안의 토지와 건축물을 둘 다 보유해야 한다. 즉 토지와 건물주인이 같아야 한다.

만일 보유한 토지와 건물의 위치가 달라도 조합원이 될 수 없다. 조합원 자격을 얻지 못하면 조합설립 인가일을 기준으로 땅이나 건물에 대한 현금청산을 받게 된다.

그러나 재개발과 도시정비사업 등은 토지나 건축물 둘 중 하나의 소유주와 지상권자에게 조합원 자격을 준다. 지상권은 다른 사람의 땅에서 수목이나 공작물을 보유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 따라서 토지만 보유하거나 건축물만 보유해도 조합원이 될 수 있다.

◆폐지된 재건축구역, 재개발로 오인 주의

재건축사업은 아파트나 단독주택을 철거하는 두가지 유형이 있다. 낡은 아파트를 철거하고 새 아파트를 짓는 경우 토지와 건축물의 소유주가 다를 수 없다.

반면 단독주택 재건축은 주택밀집지역의 낡은 주택을 철거하고 아파트를 짓는 사업이라 기존 건축물 없이 토지만 보유한 경우가 생긴다. 토지와 건축물의 주인이 다를 수 있다는 뜻이다.

하지만 서울시는 2012년 공공성이 낮다는 이유로 단독주택 재건축을 폐지했다. 대신 이미 지정한 재건축구역에 한해 사업을 진행 중이다. 기반시설이 양호한 강남, 강서, 마포 일대에서 재건축사업이 진행되고 있다.

이때 투자자는 재건축구역이 폐지된 것을 모르고 투자에 뛰어들 수 있다. 즉 이미 지정된 재건축구역에서 재개발사업처럼 토지만 보유해도 조합원이 될 수 있는 것으로 오인한다는 뜻이다. A씨 사례와 같이 토지나 건축물 중 하나만 매입하면 새 아파트를 분양받지 못하고 현금청산을 받게 된다. 이러한 실수가 종종 발생한다고 전문가들은 전한다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "단독주택이나 다가구주택이 밀집된 구역에서 재개발투자를 할 경우 해당구역이 재건축인지 재개발인지와 조합원 자격을 얻을 수 있는지를 시청·구청의 담당 공무원에게 확인해야 실수하지 않는다"고 조언했다.