"지금이라도 집을 사야할까? 버블(거품)이 곧 꺼질까?"
한국 얘기가 아니다. 미국인들도 지금 같은 고민에 빠져 있다. 집값은 계속 오르는데 기준금리 인상이 예고됐고 버블 경고도 계속 나오고 있어서다.
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◆ 지금이 투자 적기, 놓치면 후회한다
우선 미국 부동산시장을 살펴보면 상황이 아주 좋다. 어떤 지표로 보더라도 가격이 계속 상승하고 있다.
미국 연방주택금융청(FHFA)이 집계한 지난 6월 미국의 주택가격지수는 전월보다 0.2% 상승한 234.8을 기록했다. 2분기 전체로는 1.2% 올랐고 1분기 수치는 1.3%에서 1.5%로 상향 조정됐다.
스탠더드앤드푸어스(S&P) 코어로직 케이스-실러 자료에 따르면 6월 미국 20개 도시 주택가격을 종합한 결과 전년 같은 달보다 5.1% 상승한 것으로 조사됐다.
거래된 주택의 중간가격은 역대 최고치를 기록했다. 전체 주택가격은 6월에 5.7% 상승했다. 5월 5.3%보다 상승 폭이 커졌다. 신규 주택매매는 약 7년 만에 최고치를 나타냈다.
가격 상승과 수요 증가는 지난 2005년에 그랬던 것처럼 버블의 전조일 수 있다. 하지만 좀 더 깊이 들여다보면 주택시장은 과거보다 훨씬 건강하다.
리얼터닷컴은 주택시장이 10년 전과 얼마나 다른지를 보여주는 버블 인덱스를 만들었다. 주택가격이 가장 빠르게 상승한 샌프란시스코의 경우라도 특별한 이상 징후는 발견되지 않는다.
주택 착공을 보면 최근 120만호까지 상승했지만 과거 버블 시기 230만호의 절반 수준에 그쳤다. 전문가들은 현재 상황이 버블이라면 재고 부족이 판매의 걸림돌이 되는 상황이 나타나는 것이 아니라 공급 과잉이 나타나야 한다고 지적한다.
실제로 지난 7월 중 미국의 기존주택 매매는 전달보다 3.2% 감소했지만 재고 부족 때문이었다.
또 다른 중요한 포인트는 주택 압류가 2000년 이후 최저 수준이라는 점이다. 이는 소비자들이 집을 사기 위해 빚더미에 올라앉는 상황이 아니라는 얘기다.
라스베이거스와 마이애미, 탬파, 올랜도 등지의 부동산 가격은 여전히 금융위기 이전 수준에도 못 미친다.
한가지 흥미로운 것은 현재 시장에서는 투기 조짐이 없다는 점이다. 특히 최근에는 공실률과 임대료 등을 기초로 현금흐름을 미리 추정할 수 있는 서비스가 등장하면서 부동산 투자 실패 확률이 낮아졌다.
현재 이런 서비스를 제공하는 업체가 속속 생겨나고 있다. 부동산 특성상 고가여서 일부 자산가들만 투자할 수 있었지만 투자자들이 한 사람당 5000달러 정도를 투자해 부동산을 매입한 후 여기에서 발생하는 수익을 나누는 사례도 늘어났다. 수수료를 제외하고도 연간 수익률이 4%를 넘는 경우가 많다. 펀드라이즈(fundrise.com)나 리얼티쉐어즈닷컴(realtyshares.com)이 대표적이다.
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◆전세계 투자자 몰려드는 뉴욕 부동산
미국에서 부동산 투자 열기가 가장 뜨거운 곳은 역시 뉴욕이다. 특히 고층빌딩이 밀집한 맨해튼은 전세계에서 투자자가 몰려든다. 중동을 비롯해 중국과 아시아 투자자들은 뉴욕 맨해튼 상업용 건물을 경쟁적으로 인수하고 있다. 저금리로 국채 투자 매력이 떨어지면서 안정적이면서도 수익률이 높은 뉴욕 부동산에 눈을 돌리고 있다는 분석이다.
최근 카타르 투자청은 뉴욕의 상징 엠파이어스테이트 빌딩 지분 9.9%를 6억2200만달러(약 6982억원)에 인수했다. 지난 2014년 중국 안방보험은 아스토리아 호텔을 19억5000만달러에 인수하기도 했다. 중국 최대 보험사인 중국생명은 지난 5월 맨해튼 내 대형 오피스빌딩을 약 2조원에 매입하며 새 주인이 됐다.
월스트리저널(WSJ)에 따르면 맨해튼 스카이라인을 바꿔 놓은 허드슨 야드 서쪽지역 개발과 센트럴 파크 남단의 콘도미니엄 개발에 중동쪽 자금이 수십억달러 투자됐다.
특히 맨해튼에 위치한 고급 아파트들은 야외 데크 설치가 봇물을 이룬다. 조망시설이 갖춰진 건물의 경우 임대료와 매매가격이 더 높기 때문에 개발업체 입장에서는 마다할 이유가 없다.
존 번스 리얼 이스테이트 컨설팅에 따르면 일반적인 데크 설치 비용은 1만5000~2만달러 수준인 반면 2만~3만달러의 수익을 안겨준다. 보다 넓은 면적의 데크 비용은 평균 3만2000달러지만 평균 4만4000달러의 수익이 더 발생한다. 특히 옥상 데크가 설치된 건물의 경우 평균 6~8% 비싼 가격에 팔린다.
인스트래타 라이프스타일 레지던스의 캐이틀린 포포라 건물관리인은 “세입자들이 처음으로 둘러보는 곳이 바로 이곳(야외 공간)”이라고 설명했다. 그는 또 “특히 이런 아파트가 많은 뉴욕의 경우 옥상 데크는 입주자들에게 매우 특별한 매력으로 인식돼 가격은 문제가 되지 않는다”고 덧붙였다.
◆과열 경고음, 맨해튼도 예외 아니다
하지만 미국 부동산시장 과열을 경고하는 목소리도 나온다. 낮은 모기지 금리가 주택 수요를 부풀렸고 기준금리가 인상되면 타격을 받을 것이란 지적이다.
뉴욕타임스에 따르면 최근 뉴욕 맨해튼의 1000만달러 이상의 초호화 아파트도 시련을 맞고 있다. 일부 프로젝트는 첫 삽을 뜨지도 못했고 요즘 뜨는 지역에서 몇 블록만 떨어져 있어도 사업 진행이 잘 되지 않고 있다. 요란하게 사업 시작을 알린 프로젝
트 가운데 일부만 공사를 끝낸 경우가 허다하다. 공사 지연도 상당수다. 37번가에 건설예정인
개발업체들은 공사 지연은 일반적이라고 주장하지만 최고급 주택시장 열기가 식고 있다는 진단이 나온다. 애크만 지프 리얼 이스테이트 그룹의 제이슨 마이스터 이사는 “주택 시장이 재편에 들어갔다”며 “가격 조정이 시작됐다”고 설명했다.
☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 추석합본호(제452호·제453호)에 실린 기사입니다.
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