공사비 1.5조 VS 이주비 150% 대출… 현대-삼성 한남4구역 전쟁

시공사 선정을 한 달 여 앞둔 한남4구역 수주를 위해 삼성물산과 현대건설의 경쟁이 치열하다. 사진은 한남4구역의 한 주택가 골목. /사진=이화랑 기자

국내 시공능력평가 1·2위 삼성물산 건설부문과 현대건설이 서울 최대 재개발 사업인 용산구 한남4구역 수주를 위한 깃발 꽂기 경쟁에 한창이다. 사업비 1조6000억원 규모의 대형 프로젝트인 데다 남산과 한강을 조망할 수 있는 상징성 높은 개발사업인 만큼 자존심을 건 막판 표심 잡기에 힘을 쏟고 있다.
11일 정비업계에 따르면 당초 지난달 시공사 선종 총회를 개최할 예정이었던 한남4구역은 해를 넘겨 내년 1월18일 일정을 진행한다. 조합은 지난 7월 대의원회의에서 공사비와 입찰기준 등을 담은 시공사 선정 계획안을 상정했지만 일부 대의원이 입찰지침서 가운데 '책임준공 확약서 제출'을 문제 삼아 안건이 부결됐다.

두 건설업체는 공사비와 이주비 대출, 설계 등 세부 조건에서 조합에 유리한 계약을 제시하며 치열한 경쟁을 지속하고 있다. 업계 1·2위 삼성물산과 현대건설은 15년 만에 정비사업 시공권을 두고 맞붙었다.

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파격 금융조건·글로벌 업체와 협업하는 삼성물산

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한남4구역 재개발은 용산구 보광동 360번지 일원에 지하 4층~지상 23층 51개동, 2331가구 규모의 아파트를 조성하는 사업으로 '강북 재개발 최대어'로 손꼽힌다.


삼성물산은 조합의 사업비 부담을 최소화하기 위한 금융조건을 제시하는 데 초점을 맞췄다. 최고 신용등급(AA+)을 통해 안정적인 자금 조달을 보장하고 ▲분담금 상환 최대 4년 유예 ▲이주비 LTV(주택담보인정비율) 150% 대출 ▲이주비 최소 12억원 지원 등을 약속했다.

조합원의 분담금 100% 납부를 입주 후 2년이나 4년 시점으로 미룰 수 있는 '분담금 납부 시점 선택제'도 제공한다. 조합원들의 자금 운용 유연성이 확대될 전망이다.

공사비 지급 조건으로 '분양 수입금 내 기성불'도 제시했다. 공사비를 우선 받는 기성불과 달리 조합이 분양을 통해 수입이 생길 경우 공사비를 받는다는 의미다.

한남4구역 재개발 수주를 위해 삼성물산과 현대건설의 경쟁이 치열하다. 사진은 삼성물산이 제안한 '래미안 글로우힐즈 한남' 중앙광장 조감도. /사진 제공=삼성물산

삼성물산은 종전 자산평가액이 분양가보다 높은 경우 환급금이 발생하는 조합원에게 분양계약 완료 뒤 30일 이내 100% 환급하는 등 조합원 혜택에 힘썼다.
한강·남산을 품은 랜드마크의 상징성을 높이는 특화 조경도 조성할 계획이다. 삼성물산은 서울시청 잔디광장(6283㎡)의 5배에 달하는 녹지 공간을 5개 블록에 나눠 조성하기로 했다. 이를 위해 UAE(아랍에미리트) 두바이 부르즈할리파와 미국 디즈니랜드 등의 조경을 기획했던 글로벌 조경 설계그룹 'SWA'와 협업한다.

남산과 한강 사이에 위치한 한남4구역의 입지 강점을 살리고 경사 지형의 단점을 극복해 주거 가치를 극대화하겠다는 전략이다. 대규모 평지공원을 조성하기 위해 한강 조망을 최대한 확보하는 열린 주거동 배치와 시야를 방해할 수 있는 주거동의 위치도 조정한다. 10년 가든케어 서비스를 제공하고 펜트하우스 등 특화 테라스를 보유한 각 세대에는 무상으로 조경 식재를 하는 등 다양한 제안도 마련했다.

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현대건설, 공사비 내리고 특화설계 경쟁 맞불

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현대건설은 삼성물산보다 낮은 공사비를 제시하는 등 조합원의 이익 증가에 힘썼다. 세부 조건을 보면 ▲총 공사비 1조4885억원 ▲사업비 CD(양도성 예금증서)+0.1% 금리 조달 ▲총 공사기간 49개월(본 공사기간 43개월) ▲아파트·상가 미분양시 100% 대물변제 등을 제시했다.

현대건설이 제시한 총 공사비 1조4885억원은 조합이 예상한 1조5723억원보다 868억원 낮아 조합원당 약 7200만원의 부담금 절감 효과가 예상된다.

현대건설은 조합원 권리와 이익 보장을 위한 '5대 확약서'도 제출했다. 5대 확약서에는 ▲책임준공 ▲사업비 대출금리 ▲아파트·상가 대물 인수 ▲공사 도급계약 날인 ▲대안설계 인·허가 책임 및 비용부담을 명시했다.

한남4구역 시공사 선정이 한 달가량 남은 가운데 삼성물산과 현대건설이 치열한 수주 경쟁을 벌이고 있다. 사진은 현대건설의 디에이치 한강 남산 조망 조감도. /사진=현대건설

특화설계 부문에선 2.7m 천장고와 2.5m 조망형 창호를 구상했다. 높은 공간감과 개방감을 선사하겠다는 전략이다. 천장고를 높이는 설계는 원가 상승뿐만 아니라 시공 난이도가 올라가지만 한남4구역 수주를 위한 승부수를 띄웠다.
2.5m 높이의 창호를 적용하는 경우 한강·남산 등 프리미엄 조망권이 기대된다. 높은 창호 설계는 자연광을 극대화해 일조량을 증대시키고 시야를 넓히는 효과가 있다. 현대건설 관계자는 "단순 창이 아닌 외부의 풍경을 담아내는 거대한 캔버스이자 실내와 자연을 연결하는 창구의 의미를 부여했다"며 "한강·남산 조망을 실내로 끌어들인 설계를 통해 자연 속에 머무는듯한 공간감을 선사할 것"이라고 설명했다.

두 대형 건설업체의 경쟁이 치열한 만큼 한남4구역 조합은 총회를 앞두고 조심스러운 입장이다. 조합 관계자는 "시공사 선정 총회에 대한 조합의 방향성에 대해 현재로선 입장을 밝히기가 어렵다"며 말을 아꼈다.

다만 시공사 선정이 임박하며 활발한 정보 공유도 이뤄지고 있다. 한남4구역 조합원 A씨는 "삼성물산과 현대건설의 계약 조건을 비교 분석하고 조합원간 다양한 의견을 교류하고 있다"며 "부동산 경기 불황 속에 조합원 이익을 높일 수 있는 시공사에 투표할 것"이라고 말했다.