[김기자의 부동산 WHY] '조물주 위의 건물주' 대처법

지난해 5월부터 '상가건물 임대차보호법 개정안'이 시행되면서 상가권리금 분쟁이 늘고 있다. 상가권리금은 법적의무가 없음에도 그동안 세입자 간 관행에 의해 지불돼온 탓에 분쟁이 일어나는 경우가 많았다. 이를테면 장사가 잘되는 곳의 세입자가 신규 세입자에게 가게를 넘기면서 그동안 쌓아온 인지도나 영업노하우의 대가로 권리금을 요구할 수 있는데 건물주가 이를 방해하려는 의도로 다른 세입자를 구하거나 직접 장사를 하는 등의 문제가 발생했다.

/사진=이미지투데이

◆건물주 자녀에 넘기기 '금지', 세입자에 불리한 특약 '금지'
개정법은 세입자가 계약기간 종료 전 3개월 동안 권리금을 합의한 새 세입자를 건물주에게 주선하면 건물주가 이를 거절하지 못하도록 금지한다. 기존 세입자를 보호하기 위해서다. 세입자는 권리금 회수를 방해받았을 때 건물주에게 손해배상을 요구할 수 있다.

그러나 건물주의 계약 거절이 개정법상 권리금 회수를 방해하기 위한 목적인지 판단하기가 쉽지 않다.


개정법에 따르면 건물주는 '정당한 사유없이' 새 세입자와의 계약을 거절할 수 없는데 여기서 정당한 사유란 앞으로 1년6개월 이상 비영리 목적으로 점포를 사용하는 경우만 인정한다. 또한 비영리 목적으로 사용하는 주체는 건물주뿐 아니라 모든 사람이 해당한다. 백지수 미래에셋생명 변호사는 "건물주가 직접 영업하거나 자녀에게 상가를 넘기려는 이유로 기존 세입자가 주선한 세입자와의 계약을 거절할 수 없다"고 설명했다.

하지만 상가건물 철거나 재건축이 이뤄지는 경우에는 기존 세입자가 새 세입자를 주선하는 자체가 불가능하기 때문에 건물주에게 강제계약 의무가 발생하지 않는다. 즉 철거나 재건축 기간 동안 건물주가 권리금에 상당하는 영업상 이득을 얻을 수 없다는 뜻이다.

만약 건물주와 세입자가 임대차계약을 체결하면서 특약상 '권리금에 대한 손해배상 청구를 하지 않는다'고 약속해도 개정법을 위반한 것으로 본다. 특별한 사정이 없는 한 세입자에게 일방적으로 불리한 특약에 대해서는 효력을 인정하지 않는 것이다. 

백 변호사는 "개정법 시행이 얼마 지나지 않았고 권리금 소송에 대한 판례가 적어 당사자들이 분쟁을 해결하는데 어려움을 겪고 있다"며 "소송 제기 전 자신에게 유리한 상황인지 아닌지 판단해 원만한 해결을 시도하는 게 낫다"고 조언했다.