대신밸류리츠, 여전히 공모가 밑돌아… 수급불안·오버행 극복할까

대신밸류리츠 정보. /사진=김은옥 기자

대신밸류리츠가 상장 이후 지속적으로 공모가를 하회하고 있다. 단일 자산 투자 구조와 상대적으로 낮은 배당률, 대규모 보호예수 물량 해제 등을 앞두고 오버행(대량 대기매물) 우려까지 불거지면서 주가 하방 압력이 확대되고 있다는 평가다.

17일 한국거래소에 따르면 이날 대신밸류리츠는 전 거래일 대비 35원(0.77%) 내린 4530원에 거래를 종료했다. 지난 10일 상장한 대신밸류리츠는 상장 당일 9.6% 급락한데 이어 3거래일 연속 하락하며 10.7% 떨어졌다. 지난 15일은 2.24% 상승 마감했지만 다시 하락 전환했다.


상장 당일 대신밸류 리츠의 급락세는 기관과 외국인 투자자의 매도세 영향이었다. 이날 외국인은 26억546만원, 기관은 80억7704만원 규모를 순매도하며 상장 직후 단기 수익 실현에 나섰다. 반면 개인 투자자들은 저가 매수와 배당 기대감에 102억3418만원 규모의 순매수를 기록했다.

문제는 이후 주가 반등 없이 하락세가 지속되면서다. 고배당 리츠라는 점에서 일정 수준의 방어력을 기대했던 개인 투자자들은 시간이 지날수록 손실을 견디지 못하고 매도세로 돌아섰다.

지난 11~15일 개인 투자자들은 3거래일 연속 매도세를 지속하며 19억6734만원을 팔아치웠다. 주가가 지속적으로 공모가를 하회하자 '배당만으로 손실을 만회할 수 없다'는 불안감이 확산하며 투자심리 위축이 본격화한 것으로 풀이된다.

시장에서는 이러한 대신밸류리츠의 하락세가 이미 예정된 수순이었다는 지적도 나온다. 대신밸류리츠 당일 유통가능주식 물량은 전체 유통 주식의 19.4%에 해당하는 1159만주였다.

아울러 공모 당시 기관투자자에게 배정된 1158만 주 중 93.1%인 1078만 주는 보호예수 약정이 걸리지 않은 자유롭게 매도 가능한 물량이었다. 이는 상장일부터 기관이 보유 주식을 바로 풀어낼 여지가 높았음을 뜻한다. 그 결과 자연스럽게 초기 매도 압력이 현실화다는 분석이다.

사진은 대신밸류리츠 상장 기념식. /사진=한국거래소 제공

단일 자산 편중이라는 리스크와 상대적으로 낮은 배당률도 영향을 미쳤다는 평가다. 대신밸류리츠는 서울 을지로 '대신343' 오피스에 투자하는 단일자산리츠다. 단일자산리츠의 경우 건물에 화재나 구조적 결함, 규제 변화 등 돌발 이슈가 발생할 경우 전체 배당 안정성에 직접적인 영향을 미칠 수 있다.

업계 평균 대비 다소 낮은 수준의 배당률도 우려로 꼽힌다. 대신밸류리츠의평균 배당률은 6.35%로 리츠업계 평균(7%) 대비 낮다.

대신밸류리츠의 경우 낮은 보호예수물량으로 인해 오버행 우려도 지속적으로 제기돼왔다. 상장 직후 주가가 공모가를 하회하는 상황해서 추후 오버행 우려까지 불거지자 배당 매력보다 주가 하락으로 인한 리스크에 투심이 하락하는 모양새다. 대신밸류리츠의 전체 기관 물량 중 보호 예수 물량은 약 6.1%다. 이중 대부분의 물량은 3~6개월 이후 보호예수가 해제되며 올해 말부터 내년 상반기 사이에 순차적으로 시장에 풀릴 예정이다.

대규모 주요 주주의 보유 주식이 해제 시점 이후 대량 매도 압력을 일으킬 여지를 가지고 있는 것이다. 시장에서는 초기 유통량 부담에 이어 보호예수 해제 시점이 맞물리면 수급 충격이 지속되며 주가 하방 압력이 지속될 가능성이 크다는 우려가 나온다.

시장에서는 이러한 수급구조가 리츠 시장의 구조적 리스크와도 맞닿아있다는 평가다. 리츠는 일반적으로 장기 보유를 전제로 한 안정적 수익을 기대하는 투자상품이지만, 상장 초반 기관·외인의 단기 차익 실현 성향과 맞물릴 경우 수급 불균형이 극단적으로 전개될 수 있다. 특히 개인 투자자들이 고배당만 믿고 진입했다가 주가 하락에 따른 자본손실을 감내하지 못하고 손절에 나서는 '배당 함정'이 반복된다는 지적도 나온다.

김필규 자본시장연구원 연구위원 "대부분의 투자자들은 상장리츠의 높은 배당률에도 불구하고 주가 하락으로 인하여 손실을 기록하고 있다"며 "상장리츠 시가총액은 신규 상장이 이루어지는 시기에 일시적으로 상승하다가 수급 불안정에 따른 주가 하락으로 다시 하락하는 모습을 반복하고 있다"고 설명했다.

사진은 서울 을지로에 위치한 대신343빌딩. /사진=대신증권

다만 대신밸류리츠 측은 추가적인 자산 편입을 통해 기초 자산을 다양화 하며 단일 자산 리스크를 제거하겠다는 계획이다. 아울러 신용등급 상승을 통한 조달 비용 하락으로 배당률도 상승할 계획이라고 밝혔다.

대신343 빌딩의 경우 공실리스크가 없고 임대료 수익이 꾸준한 우량자산으로, 현재의 주가 하락은 전체 시장 하락세에 따른 일시적인 조정일 뿐 장기적인 관점에서 적정 밸류를 찾아갈 것이라고 설명했다.

대신밸류리츠 관계자는 "대신밸류리츠는 추가적인 자산 편입을 통해 기초자산 다양화를 할 계획"이라며 "신용등급 상승을 통한 조달비용 하락으로 배당 상승을 위해 노력할 것"이라고 말했다. 이어 "특히 대신밸류리츠의 경우 우량자산을 기초자산으로 하고 있으며 공실리스크가 없고 임대료 수익이 꾸준하므로 장기적인 관점에서 적정 밸류를 찾아갈 것으로 기대한다"고 했다.

보호예수 물량 해제 후 오버행 우려가 나오는 것에 대해서는 해당 기관들이 시장에 물량을 출회할 가능성이 낮다고 설명했다. 대신밸류리츠 관계자는 "보호예수 물량은 프리IPO를 통해 들어온 기관"이라며 "이들은 단기투자보다는 펀드 등 대체투자성 물량이어서 보호예수가 끝난다고 하더라고 시장에 물량을 출회할 가능성이 낮은 자금들"이라고 했다.