[법률S토리] 임차인이 임차권을 양도할 때 체크리스트는?

사진=이미지투데이

#. 상가건물을 보유하고 있는 자산가 A씨는 학원을 운영하는 B씨에게 3년간 임대했다. 학원의 경우 다른 업종에 비해 임대료도 안정적으로 지급받을 수 있고 임대공간도 깨끗하게 사용하는 데다 임차인 B씨가 젊고 유명학원 강사 경력이 있어 학원을 안정적으로 운영할 것 같았다. 그런데 임차인 B씨가 1년만에 학원을 제3자에게 넘기기로 했다며 임차권 양도와 관련해 임대인 A씨의 동의를 요구하고 있다. A씨는 갑작스런 요구에 당황해 동의를 해줘야 할지 고민이다.

이 경우 먼저 임대인 A씨가 임차권 양도에 동의할 의무가 있는지 따져야 한다. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.

대법원은 민법상의 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려해 민법 제629조가 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호해 이를 해치지 않게 하고자 하는 목적이 있다고 본다.

즉 임대인 A씨는 임차인 B씨의 요구가 있더라도 임차권 양도에 동의할 의무가 없으며 동의없이 임차인 B씨가 임차권을 양도할 경우 임대인 A씨는 계약을 해지할 수 있는 것이다.

다만 임대인 A씨가 임차권 양도에 동의할 의무는 없지만 새로운 임차인이 결격사유가 있지 않는 한 임대인 A씨가 거절할 이유도 딱히 없는 것처럼 보인다.

임차권을 양도하게 되면 기존 임차인의 권리가 양수인에게 포괄적으로 이전된다. 기존 임차인의 임대차계약상의 권리의무가 임차권 양수인에게 그대로 이전되는 것이다.

임차권을 양수하는 새로운 임차인의 입장에서 가장 중요한 건 양수 받은 임차권을 건물주가 바뀌더라도 주장할 수 있는지 그리고 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지의 문제일 것이다. 이 부분은 기존 임차인의 대항력과 우선변제권이 유지되는 지와도 연결된다.

임차권이 적법하게 양도됐다면 기존 임차인의 대항력과 우선변제권은 유지되는 것일까? 이와 관련해서는 주택임대차보호법과 관련해 명시적으로 판단한 대법원 판례가 있어 참고할 수 있다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위한 조건은 등기가 없더라도 주택의 인도와 주민등록상의 전입신고를 갖추는 것이다.

판례는 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 임차권의 양도로 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 동일성을 유지한 채로 존속하고 우선변제권도 행사할 수 있다고 봤다.

상가건물임대차보호법상 대항력을 유지하기 위한 조건은 인도와 사업자등록이다. 상가임차권을 적법하게 양수한 양수인이 인도받아 점유하고 사업자등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 기간 내에 이뤄진다면 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다.