공시가격 10년 만의 하락… "비강남 2주택자 숨통 트여"

올해 공동주택 공시가격이 대폭 하락하는 가운데 전문가들은 부동산 연착륙에 도움이 될 것이라고 내다봤다. /사진=뉴스1

올해 공동주택 공시가격이 2022년 대비 전국 평균 18.61% 하락한다. 보유세(재산세·종합부동산세) 부담이 지난해 시행한 종부세 세제개편과 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 완화와 맞물려 대폭 줄어들 전망이다. 전문가들은 공시가격 하락으로 주택 보유비용이 줄면서 부동산 연착륙에 도움이 될 것으로 내다봤다. 다만 올해 종부세 공정시장가액비율 변경 유무는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이다.

국토교통부는 '부동산 가격공시에 관한 법률'(부동산공시법)에 따라 지난 1월1일 기준 공동주택 공시가격(안)에 대해 소유자 등을 대상으로 오는 23일부터 4월11일까지 열람·의견청취를 진행한다고 22일 밝혔다. 열람 대상은 전체 1486만가구(아파트 1206만가구, 연립주택 53만가구, 다세대주택 227만가구)다.

이번에 발표된 공동주택 공시가격은 한국부동산원이 지난해 말 기준으로 산정한 시세에 2023년 공시가격 현실화율(평균 69.0%)을 적용한 결과다. 올해 공동주택 공시가격은 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락이다. 2014년부터 이어진 공시가격 상승세가 10년 만에 하락세로 전환한 것이다. 역대 공시가격이 두 차례 하락했던 2009년(-4.6%) 2013년(-4.1%)과 비교해도 약 14%포인트(p)가 더 하락한 수치다.

지역별로 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락한다. 특히 세종은 30.68%가 하락하면서 하락률이 가장 크게 나타났다. 이어 ▲인천(-24.04%) ▲경기(-22.25%) ▲대구(-22.06%) 순으로 이어진다. 올해 공시가격 중위가격은 1억6900만원으로 지난해 1억9200만원보다 2300만원 떨어졌다. 지역별로 ▲서울(3억6400만원) ▲세종(2억7100만원) ▲경기(2억2100만원) 순으로 나타났다.

공정시장가액비율은 재산세의 경우 60%→45%, 종부세는 95%→60%로 하향조정한다. 공시가격 현실화율도 2020년으로 환원하기 위해 71.0%→69.0%로 떨어진다. 종부세 기본공제의 경우 6억원에서 9억원으로, 1가구 1주택자는 11억원에서 12억원으로 상향한다.

올해 공정시장가액비율이 지난해와 동일하다고 가정해 시뮬레이션 한 결과 올해 보유세 부담은 1가구 1주택자의 경우 2020년 대비 약 20% 이상 감소됐다. 재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만가구가 증가한 1443만가구(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용가구가 늘어날 전망이다. 공시가격 9억원 이하 한 채 보유한 가구는 재산세율이 0.05%포인트 경감된다.

올해 공동주택 공시가격은 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락이다. 이에 따라 올해 지역별로 모든 시·도의 공시가격이 하락한다. /사진=뉴스1

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 공시가격 하락으로 주택 보유비용 감소하면서 연착륙에 도움이 될 것이라고 전망했다. 김 위원은 "고금리에 하락 기대심리가 여전해 집값을 자극할 가능성은 낮다"며 "기존 주택 보유자의 세부담을 줄여 매물 출회 압박을 줄여줄 것"이라고 말했다. 다만 "주택가격이 소득이나 물가에 비해 너무 높은 데다 역전세난, 경기침체, 글로벌 금융시장 불안 영향으로 당분간 조정이 이어질 것"이라고 설명했다.

'똘똘한 한 채'와 여러 주택 보유 현상이 병존할 가능성도 높다고 내다봤다. 김 위원은 "올해부터 종부세의 경우 공시가격에서 기본공제를 차감하는 기준이 6억원에서 9억원, 1주택 부부 공동명의도 12억원에서 18억원으로 상향 조정됐다"며 "강남 등 고가주택 밀집지역에서 부부공동명의를 통한 '똘똘한 한 채' 흐름이 유지될 수 있다"고 분석했다. 다만 "비강남 2주택 보유자들은 종부세 부담 때문에 주택 수를 줄이는 현상은 많지 않을 것"이라고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 공시가격 하락은 정책 효과보다 지난해부터 시작된 기준금리 인상 등 대외요인에 의한 국내 부동산가격의 변동에 영향받는 것이 크다"고 진단했다. 이어 "2020년 수준으로 공시가격이 조정될 것만이 아니라 장기적인 검토가 필요하다"며 "'공시가격 현실화'라는 개념이 본래 어떤 내용이었고 어떻게 제기된 것인지 시작해야 한다"고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공시가격 하락이 올해 1분기 규제지역 해제 외에 보유세 관련 공제액, 세율·세부담 상한선 인하 등과 맞물리며 부동산 보유 과세 부담이 경감될 것으로 기대된다"고 설명했다. 다만 "올해 종부세 공정시장가액비율 변경 유무는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"며 "공시가격 하락 등 보유세 경감으로 인한 주택 거래 회복이나 개선 효과는 제한될 것"이라고 내다봤다.

그러면서 "제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화한 상황에서 고가주택 등에 대한 세부담이 일부 경감되면서 '똘똘한 한 채'나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정 매입이 발생할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.