동탄2신도시 청약 전 점검할 '네가지'

GTX 개통·여부 공급물량 등 먼 거리 대단지 흥행카드는

올 상반기 분양시장 '대어(大漁)'로 꼽히는 동탄2신도시 동시분양 6개사(GS건설, 우남건설, 호반건설, 롯데건설, KCC건설, 모아종합건설)가 본격적인 분양일정에 돌입했다.
 
동탄2신도시는 경기 화성시 석우동·반송동·동탄면 영천리, 청계리, 중리 일대 2401만4986㎡에 11만5323가구를 수용할 수 있도록 건설되는 대규모 택지개발지구다. ▲커뮤니티시범단지 ▲광역비즈니스콤플렉스 ▲문화디자인밸리 ▲동탄테크노밸리 ▲워터프론트 콤플렉스 ▲신주거문화타운 ▲의료복지시설 등 모두 7개 특별계획구역으로 개발될 예정이다. 준공은 오는 2015년. 동시분양 6개사는 3.3㎡당 분양가를 1050만∼1200만원으로 책정해둔 상태다.
 
전문가들은 서울과 다소 먼 거리에 위치하는 대규모 택지개발지구인 만큼 서울 접근성과 자족성, 분양가 수준을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 조언한다. 동탄2신도시 청약 전 반드시 짚고 넘어가야 할 '네가지'를 알아봤다.
 
 

제공_롯데건설

◇3.3㎡당 1050만∼1200만원, 착한 분양가 맞나?
 
동탄2신도시 최대 관심사는 단연 분양가다. 분양가상한제가 적용되는 만큼 고분양가에 대한 우려는 적은 편이지만 '정말 저렴한가'에 대해서는 확신할 수 없기 때문.
 
부동산1번지에 따르면 동탄1신도시 3.3㎡당 매매가는 1214만원(5월 기준)수준이다. 동탄2신도시 분양가가 1050만원∼1200만원 수준임을 감안할 때 동탄1신도시 시세보다 다소 저렴함을 알 수 있다.
 
동탄2신도시 동시분양에 참가한 A건설사 관계자는 "LH로부터 3.3㎡당 608만원에 토지를 공급받았다"며 "표준건축비가 3.3㎡당 450만원임을 감안하면 3.3㎡당 1050만원은 상당히 저렴하게 책정된 것"이라고 말했다.
 
◇KTX·GTX 통과 복합환승센터, 실현 가능성 있나?
 
동탄2신도시는 서울 강남권과 30km떨어진 곳에 위치한다. 때문에 광역대중교통망이 갖춰지지 않으면 출퇴근 면에서 불편을 겪을 가능성이 크다.
 
동탄2신도시 분양 업체는 KTX와 GTX가 개통되면 서울 접근성 문제는 해결할 수 있다고 보고 있다. 수서-평택구간 KTX는 지난해 6월 착공해 오는 2015년에 개통될 예정이다. 동탄2신도시 첫 입주 시기가 2015년 상반기임을 감안하면 입주 전까지 최소한의 교통망은 갖춰지는 셈이다.
 
그러나 비용과 배차간격 면에서 KTX보다 유리한 GTX(일산-수서·동탄)는 아직까지 예비타당성조사를 받고 있다. 당초 6월로 예정됐던 용역기간이 9월로 한 차례 연기됐을 정도로 논의 진척이 더딘 상황이다. 
 
이와 관련 기획재정부 관계자는 "당초 6월로 예정된 예비타당성조사 용역기간을 9월로 한 차례 연기했고, 늦어도 올해 안에는 연구결과를 발표할 수 있을 것"이라며 "예비타당성 조사 결과가 나오지 않은 현 시점에서 전면 백지화 가능성을 배제할 수 없다"고 말했다. 한국토지주택공사(LH) 관계자는 "GTX는 KTX와 선로를 공동 사용하기 때문에 당연히 (개통)돼야 한다고 본다"면서도 "현재로선 GTX 개통 여부를 확신할 수 없다"고 설명했다. 이 때문에 당초 6월 착공이 예정된 광역복합환승센터 역시 아직 첫삽을 뜨지 못했다.
 

동탄2신도시 조감도
 
◇베드타운으로 전락하지 않을까?
 
신도시 성패 요건 중 하나는 '자족성'이다. 생산과 소비가 연계되지 않고 단순히 잠만 자는 '베드타운(Bed town)'으로 전락하면 시세차익을 기대할 수 없음은 물론 주거환경 역시 악화될 수밖에 없다. 때문에 동탄2신도시 예비수요자라면 대기업 유치 실적 등을 두루 살피는 것이 중요하다.
 
동탄2시도시에는 동탄일반산업단지와 동탄테크노밸리가 조성된다. 이 중 동탄일반산업단지의 경우 모두 185필지 중 177필지가 매각됐을 정도로 기업 유치가 순항 중이다.
 
LH 관계자는 "동탄일반산업단지에는 삼성반도체 협력업체가 대거 입주할 예정"이라며 "스카니아자동차 등 물류 업체도 필지를 매수했다"고 말했다.
 
다만 동탄테크노밸리의 경우는 사업 진척이 느린 상태다. 현재 땅 조성 공사도 시작하지 않은 단계로 매각도 진행되지 않고 있다. LH 관계자는 "판교테크노밸리처럼 IT, BT 등 콘셉트를 정해야 하는데 아직 확정이 안됐다"며 "땅 조성, 필지 매각, 기업 입주까지는 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.
 
◇입주 시기 공급물량 부담은?
 
이번 동시분양에서 공급되는 물량은 모두 5519가구. 하반기 분양을 앞둔 물량 6417가구까지 합하면 올해에만 1만1936가구가 공급된다. 이 물량이 오는 2015년에 동시 입주를 앞두고 있는 만큼 입주 시기 공급 물량 부담에 의한 가격 하락 가능성을 숙지해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
 
양지영 리얼투데이 팀장은 "사실 동탄2신도시 뿐 아니라 대부분의 신도시가 입주시기 가격하락 압력을 받았다"며 "동탄1신도시에도 상당한 공급물량이 있는 만큼 이를 감안해 청약해야 할 것"이라고 말했다. 이어 "동탄2신도시는 지리적으로 판교나 광교보다 떨어지는데 GTX개통이 불투명해진다면 더 큰 타격을 받을 것"이라며 "청약 전 개발 호재의 실현가능성을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.
 
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제237호에 실린 기사입니다.