동탄2신도시 동시분양 성공할까

원가분양 감수?…가격이 문제네

올 여름 분양시장의 최대 이슈는 동탄2신도시다. 올해 가장 큰 규모의 신도시 분양인데다 수도권 경부라인의 마지막 보루라는 상징성까지 갖췄다. 특히 이번 분양은 수도권 분양시장의 침체와 부동산 경기 침체라는 악재 속에 진행되는 대규모 분양이어서 향후 분양시장의 바로미터로 인식되고 있다.

7월 중으로 포문을 여는 건설사는 대형건설사를 포함한 6개사다. 롯데건설을 비롯해 GS건설, 우남건설, 호반건설, KCC건설, 모아종합건설이 분양하는 물량은 모두 5519가구다. 하반기로 예정된 물량까지 합하면 올해 1만1936가구를 팔아야 한다. 동시분양 6개사의 어깨가 무거워지는 수치다.

 

동탄2신도시블록도

◆6개사 예상 성적은

이번 동시분양에서 1416가구를 공급하고 있는 롯데건설은 가장 큰 리스크를 안고 있다. 유일하게 전용면적 101~122㎡의 중대형 물량만 공급해서다. 수도권 중대형 아파트는 ‘시장 자체가 사라졌다’는 말이 나돌 정도로 어려운 상황이다.

국토해양부에 따르면 2011년 말까지 경기도 내 미분양 아파트 수는 2만2378만 가구다.  이중 60㎡ 이하는 390가구, 60~85㎡는 6970가구, 85㎡ 초과는 1만5018가구로 집계됐다. 전국적으로 미분양아파트가 조금씩 소진되고 있지만 경기도 내 중대형 아파트는 좀처럼 해소될 기미가 보이지 않고 있다.

바꿔 말하면 롯데건설의 중대형 평형 선택은 기회가 될 수 있다. 이번 분양에서 중대형 수요의 경쟁자가 없는 만큼 대형평형 수요를 롯데건설이 독식할 수 있다. 문제는 그 수요가 얼마나 될 것이냐에 달렸다.

조망권 면에서는 6개사 중 톱클래스다. 동탄롯데캐슬알바트로스라는 이름에 걸맞게 단지 남측으로 리베라CC와 인접해 있어 가장 우수한 전망을 뽐낼 것으로 보인다.
 
6개사 중 최대 물량을 공급하고 있는 우남건설은 1442가구라는 숫자가 부담이다. 올해 우남건설의 분양물량은 3200가구. 때문에 동탄2신도시 사업 성패는 올해 우남건설의 실적을 좌우할 만큼 무게가 있다. 만약 분양 실패로 사업 자금이 묶이게 되면 회사 전체가 위험에 직면할 가능성도 없지 않다. 우남건설의 당기순이익은 2010년 125억원에서 지난해 79억원으로 줄어들었다.

시장에서 동탄역우남퍼스트빌의 평가가 좋다는 점은 다행스럽다. 59㎡, 69㎡, 73㎡, 84㎡ 등 평형이 다양하고 소형평형 위주로 구성됐다. 6개 사업지 중 광역환승시설과 제일 가깝다는 이유로 가장 높은 선호도를 보일 것으로 전망된다. 호반건설과 더불어 시범단지 안에 위치했다는 점도 호재로 작용할 전망이다.

1002가구를 분양하는 호반건설의 동탄호반베르디움과 559가구를 분양하는 GS건설의 동탄센트럴자이는 중간 정도의 성적을 올릴 것으로 평가된다. 호반은 일부 가구에서 리베라CC 조망이 가능하다는 점이, GS는 우남 다음으로 광역환승시설과 가깝고 막강한 브랜드 파워를 가지고 있다는 점이 호재로 작용하고 있다.

반면 640가구를 분양하는 KCC건설의 동탄2신도시스위첸과 460가구를 분양하는 모아종합건설의 동탄2신도시모아미래도는 84㎡의 단일평형에도 불구하고 브랜드 인지도와 불리한 입지로 인해 인기가 다소 낮을 것으로 평가받고 있다.

 

LH동탄조감도

◆분양가 얼마에 조성될까

동탄2신도시는 총 사업비 16조1144억원에 총 면적 2401만4896㎡로 수도권 2기 신도시 평균 면적의 두 배에 이른다. 동탄1신도시와 동탄일반산업단지까지 합하면 분당과 판교의 면적보다도 20% 넓은 도시다.

동탄2신도시 분양성패는 결국 분양가에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 현재까지 알려진 6개사 동시분양의 3.3㎡당 평균가격은 1100만원 수준이다. 현재 1000만원대 초반에서 1200만원 사이에서 지자체와 건설사 간의 줄다리기가 이어지고 있지만 쉽게 결정을 내리지 못하고 있는 상황이다. 당초 6월 말로 예정됐던 분양 일정이 7월에 이어 8월로 또 다시 연기된 것도 ‘가격 결정을 놓고 고심이 큰 이유가 아니겠느냐’는 평가가 나오고 있다.

현재 업체별로 LH공사로부터 매입한 토지조성원가는 3.3㎡당 600만원을 약간 상회하는 것으로 알려져 있다. 실제로 3종일반주거지역이면서 비슷한 용적률과 건폐율이 적용된 화성동탄2신도시 1-18지번의 토지공급가는 3.3㎡당 688만원이다.

동탄2신도시 동시분양에 참가한 한 건설사 관계자는 “LH로부터 3.3㎡당 608만원에 토지를 공급받았으며 표준건축비는 3.3㎡당 450만원으로 책정됐다”고 밝힌 바 있다. ☞머니위크 237호 '동탄2신도시 청약 전 점검할 네가지' 기사 참조

 

이들의 이야기와 추론이 사실이라고 가정하면 1050만~1060만원이 아파트 조성 원가다. 사업추진비나 홍보비, 모델하우스 건축비 등 꼭 필요한 제반비용은 포함되지 않은 금액이다. 과연 건설업체가 팔면 팔수록 커질 손실을 감수하고서라도 저렴한 분양가를 내놓을지 의문이 가는 대목이다.

한편 동탄1신도시는 동탄2신도시의 지역배정물량을 노린 세입자들로 인해 전세가격이 높게 형성된 반면 매매가격은 소폭 하락세를 보이고 있다. 부동산1번지에 따르면 동탄1신도시의 매매가격은 3.3㎡당 1월 1227만원에서 6월 1212만원으로 1.17% 하락했다. 올 초 대비 수원시 전체 하락률은 0.29%다.

◆동탄2신도시 분양 체크 리스트(자료:유앤알컨설팅)
1. 입지 좋은 시범단지 고려하라.
2. 조망권이 좋은 곳을 선택하라.
3. 지하철 노선 접근성을 파악하라.
4. 아파트 평면을 살펴라.
5. 명문 학원·학군 위치를 점검하라.
6. 문화·첨단시설 밀집된 곳 확인하라.
7. 단독택지도 관심을 가져라.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제238호에 실린 기사입니다.