아직도 업체들이 뿌리는 ‘홍보 찌라시’에만 눈을 두고 있지 않는가. 협소한 시각에서 막연하게 부동산 투자를 시도하는 이들이 여전히 많다. 넓게 핵심 지역을 살펴보자. 대한민국 부동산 판도를 주도할 지역을 미리 알고, 그 지역을 섭렵한다면 투자의 '맥'을 짚을 수 있다. 지역부동산의 역사와 현재를 들여다보고 재테크 전망도 제시하는 '지역포커스'를 연재한다.

재건축 분위기 '훈훈'… 기본 입지도 '탄탄'

과거 2000년 이전까지 강남의 주거지역은 압구정동과 대치·개포동, 이 두개의 축으로 형성됐다고 해도 과언이 아니다. 압구정동이 한강변을 끼고 형성된 대형 고급아파트지역이라면 대치동과 개포동은 조용하고 쾌적한 주거지역으로 손꼽혔다. 2000년대에 들어오면서는 타워팰리스를 필두로 고급주상복합아파트들이 도곡동에 들어서고, 도곡주공까지 재건축되면서 강남 고급주거지역의 축이 도곡동으로 기울어졌다.


그렇다면 앞으로 10년 후, 강남 주거지역의 판세는 어떻게 그려질까. 여러 전망이 나오고 있지만 그중에서도 재건축 속도를 높이고 있는 압구정동과 개포동, 대치동이 다시 한번 강남 신흥 부촌으로 살아날 가능성이 높다는 데 대부분 업계 전문가들의 의견이 모아진다.

/사진=머니투데이DB
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◆짧게 보면 저층, 길게 보면 고층

강남구 개포동은 북쪽으로 양재천이 흐르고 남쪽으로는 대모산이 있어 아늑하고 거주환경이 좋은 지역으로 예부터 유명하다. 서울의 대표 오피스타운인 테헤란로까지 20분이면 도착하고, 지하철 3호선 및 분당선이 왕십리까지 연장 개통되면서 강남뿐만 아니라 강북권까지의 대중교통 여건도 한층 좋아졌다. 교육 여건 또한 우수하다. 개포고, 경기여고 등 학교도 우수하지만 대치동 학원가도 가까워 중·고등학교 자녀를 둔 부모들의 선호도가 높다.

무엇보다 개포동을 얘기하면서 재건축 이슈를 빼놓을 수 없다. 주요 아파트들의 건축연한이 30년을 경과하면서 시장 분위기에 따라 가격이 즉각적으로 반응하기 때문에 시시각각 변하는 정책에 민감할 수밖에 없다.

개포동에는 개포시영, 개포주공 1~4단지의 저층아파트와 개포주공 5~7단지의 고층아파트, 개포우성과 개포현대 등 재건축을 앞둔 아파트들이 포진해 있다. 개포동 아파트를 구입하려면 10년 정도의 미래가치를 보고 재건축이 활발히 추진 중인 저층아파트를 구입하거나 현재는 거주를 우선순위에 놓고 장기적으로 미래가치까지 고려해 고층아파트를 선택하는 방법이 있다.


저층아파트의 경우 개포시영과 주공 2·3단지는 건축심의를 거쳐 사업시행인가를 신청해 놓은 상태로 가장 빠르게 재건축이 추진 중이다. 주공 1·4단지는 건축심의를 앞두고 있다.

이들 저층아파트는 공급면적 25~59㎡ 소형아파트로 구성돼 있어 투자자들이 직접 거주하기는 어려운 상황이다. 매매가격은 재건축할 때의 권리가액에 따라 5억~10억원대로 형성돼 있다. 전세가격이 5000만~1억원선이기 때문에 실투자금액은 4억원대부터 가능하다. 사업추진 속도가 빨라서 소형의무비율 등 재건축 규제완화에 대한 수혜는 기대하기 어렵지만, 재건축이 가시화된 만큼 투자리스크는 적은 편이다. 현재 재건축 조합에서는 2018년부터 2020년 사이 입주를 예상하고 있다.


반면 개포주공 5·6·7단지 고층아파트들은 당장 거주가 가능한 아파트라는 점이 강점이다. 거래가격은 103㎡ 기준으로 매매가격 7억1000만~8억1000만원선이다. 노후아파트이고, 재건축이 본격화되지 않아 매매가격이 낮은 편이다. 전세가격은 3억7000만~4억원 수준이다. 단기 차익보다는 거주하면서 장기적으로 좋은 입지를 사둔다는 생각으로 접근하면 매력적인 단지들이다.

재건축 논의는 이제 시작 단계다. 앞으로 소형의무비율도 폐지될 예정이고, 재건축 개발이익환수제와 분양가 상한제도 폐지 등 재건축 환경이 좋아질 것으로 예상되면서 기대감이 돌고 있다.


개포동 H공인중개업소 관계자는 “지금부터 재건축을 추진해도 10년 이상의 장기전이 예상되지만, 개발 이후에는 저층 재건축 단지들과 함께 서울의 대표 주거지역으로 부상할 전망이어서 현재의 거주와 미래가치까지 고려한다면 개포주공 고층아파트를 선택하는 것이 좋을 것”이라고 말했다.


강남 부촌, 10년 뒤 화려하게 부활할까
◆리모델링·경매시장도 ‘후끈’

개포동 부동산시장은 3월 말부터 답보상태다. 시세보다 500만~1000만원 싼 매물이 나오면 거래가 이뤄지다가도 가격이 올라가면 멈추고, 다시 가격을 내린 매물이 나오면 거래가 트이는 상황이 반복되고 있다. 거래 매물은 36~42㎡ 소형이 대부분이다.

개포동의 핵심 관심테마인 재건축이 아닌 수직증축 리모델링의 수혜주로 꼽히는 아파트도 있다. 대청아파트가 그 주인공인데, 4월 들어 59㎡가 4억1000만원에 거래되고 있다. 이는 3월 초보다 2000만원가량 오른 가격이다. 다만 지역 공인중개업소 관계자에 따르면 수요자는 있으나 매물이 없어 거래는 이뤄지지 않고 있는 것으로 파악됐다.

대청아파트의 가격이 꾸준한 오름세를 보이는 것은 공동주택 리모델링 수직증축을 허용한 주택법 개정안이 15일부터 시행되면서 리모델링에 대한 기대감이 커졌기 때문이다. 대청아파트는 개정안 덕분에 일반분양이 늘어나면서 가구당 평균 1억5000만원대로 예상했던 리모델링 분담금이 20~30% 줄 것으로 예상되고 있다.

경매시장에서도 개포동 재건축단지는 인기다. 지난 2월 경매가 진행된 개포주공 1단지 42.55㎡는 감정가 대비 102%인 7억1150만원에 낙찰됐다. 같은 아파트 49.56㎡도 낙찰가율 100%를 기록하며 새 주인을 찾았다. 입찰 경쟁률은 20대 1에 달했다. 또 개포동 현대아파트 84.81㎡는 낙찰가율 103%, 개포동 대치아파트는 경매 입찰에 14명이 몰리며 낙찰가율 110%에 각각 유찰 없이 최초 낙찰됐다.

김혜현 렌트라이프 대표는 “임대차선진화 방안 발표 이후 전체 부동산시장은 투자수요가 줄어들면서 관망세를 보이고 있지만 개포동의 경우 저층아파트들은 매매가격에 비해 임대료가 높지 않아 영향이 적고, 고층아파트들도 실거주자들 위주로 거래가 형성되고 있어 수요 변화가 크지 않다”며 “정부에서도 재건축 규제 완화를 통해 거래를 활성화 시키고 신규 공급을 늘릴 수 있도록 제도를 개선하고 있어 앞으로 개포동의 재건축시장 환경은 개선될 가능성이 높다”고 전망했다.

☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제328호에 실린 기사입니다.